주택임대사업자의 사업장현황신고 쉽게 끝내기

2월 10일을 그냥 넘기신 주택임대사업자분들은 세무서에서 안내문을 받고 나서야 그런 게 있었냐며 연락을 주십니다. 5월 종합소득세는 꼬박꼬박 챙기셨는데도요. 그러면서 5월에 소득세를 다 냈는데 2월에 또 무엇을 내라는 것이냐고 말씀하시는데요.

같은 세금이 아닙니다. 주택임대업은 부가가치세가 면제되는 면세사업이라 부가세 신고 의무는 없지만, 그 자리를 대신하는 사업장 현황신고 의무가 붙습니다. 즉 2월은 얼마를 벌었는지 알리는 자리이고, 5월은 그에 대한 세금을 계산해 내는 자리입니다.

1) 신고 전에, 수입금액은 어떻게 계산하나요?

월세와 간주임대료를 합쳐서 계산해 두셔야 합니다.

국세청 책자에 실린 작성 사례를 그대로 보시겠습니다. 세종시에 주택 3채를 임대하시는 경우입니다. 간주임대료는 3주택 이상이시면서 보증금 합계가 3억원을 넘으실 때 걸리는데, 이 사례가 거기 해당하고요. 전용 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에서 빠지는데, 3채 모두 여기에 해당하지 않습니다.

1. 월세를 12개월치로 환산합니다. A주택 360만원, B주택 600만원, C주택 240만원으로 합계 1,200만원입니다.
2. 간주임대료는 보증금 합계 6억원에서 3억원을 뺀 뒤 60%를 잡고 정기예금이자율 3.1%를 곱합니다. 그러면 558만원이 나옵니다.
3. 둘을 더한 1,758만원이 2025년 귀속 임대료 수입금액이 됩니다.

간주임대료 계산이 번거로우시면 홈택스에 계산기가 있습니다. 세금신고에서 종합소득세 신고로 들어가시면 주택 간주임대료 모의계산 화면이 나옵니다.

2) 2월 10일까지, 신고서와 검토표를 함께 내셔야 합니다

다음 해 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에게 2가지 서식을 함께 제출하시면 됩니다. 방법은 홈택스 전자신고 또는 서면 제출입니다.

1)의 수입금액 명세 칸에는 앞에서 계산한 1,758만원 같은 금액을 적으십니다. 홈택스에서 하시려면 증명과 등록, 신청, 사업장현황 메뉴에서 소득세와 법인세 관련 신청 및 신고로 들어가신 뒤, 사업장현황신고에서 사업장현황신고와 내역조회를 고르고 작성하기를 누르시면 됩니다.

2)는 주택임대사업자만 따로 내는 서식인데요. 임차인의 인적사항까지 적게 되어 있다는 점이 이 서식의 특징입니다. 세무서가 임대차 정보를 물건 단위로 확보하는 통로라고 보시면 됩니다. 한 해 동안 세입자가 바뀌셨다면 계약별로 나눠 적으시고, 공실 기간이 있었다면 그 기간의 월세는 빠지고요.

[사례] 황XX님
주택 여러 채를 임대하시며 5월 종합소득세는 꼬박꼬박 신고해 오셨는데, 세무서 안내문을 받고 찾아오셨습니다. 5월에 소득세를 다 냈는데 2월에 또 무엇을 내라는 것이냐고 말씀하셨는데요. 주택임대업은 부가세가 면제되는 사업이라, 그 대신 월세와 간주임대료를 합친 수입금액을 2월 10일까지 사업장 현황신고로 알려야 합니다.

(소득세법 제78조, 소득세법 시행령 제141조)

3) 2월 10일을 놓쳤다면 가산세가 나오나요?

아닙니다. 주택임대업은 사업장 현황신고 불성실 가산세 대상에서 빠져 있습니다.

사업장 현황신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 수입금액의 0.5%를 가산세로 물리는 조항이 있긴 합니다. 다만 이 가산세는 주로 소비자에게 직접 재화나 용역을 파는 사업자 중에서 시행령이 따로 정한 업종에만 적용되고, 그 목록은 의료업과 수의업, 약국을 개설한 약사업 정도입니다.

근데 여기서 주의할 점. 가산세가 없다고 안 해도 되는 것은 아닙니다.

• 신고 자료가 없으면 세무서가 자체 자료로 수입금액을 추정
• 임대료 인상률이나 등록임대주택 요건을 다투실 때 근거가 사라짐
• 검토표에 적은 내용과 5월 신고 내용이 어긋나면 바로 눈에 띔

그래서 2월에 대충 적어 두고 5월에 다시 맞추시겠다는 접근은 추천드리지 않습니다.

[사례] 손XX님
주택 몇 채를 전세와 월세로 놓고 계시다가, 사업장 현황신고를 놓친 것을 아시고 찾아오셨습니다. 임차인 계약서와 보증금 내역을 들여다보시며 사업자등록도 안 했는데 신고 의무가 있느냐고 여쭤보셨는데요. 등록과 관계없이 신고 의무가 있고, 과세 대상인데 등록을 안 하셨다면 미등록 가산세가 따로 붙을 수 있습니다.

(소득세법 제81조의3)

4) 5월 종합소득세 신고까지 놓치면 무엇이 날아가나요?

소형주택 임대사업자 세액감면이 날아갈 수 있습니다.

2월 신고와 별개로 5월 종합소득세 신고 의무는 그대로 남아 있고, 이 감면은 소득세 신고 자체를 기한 안에 하셔야 받을 수 있습니다. 감면율이 1호 임대에 30%, 민간임대주택에 관한 특별법(줄여서 민특법)상 장기일반민간임대주택 등이면 75%까지 올라가는데, 신고를 놓치시면 그 자체로 감면이 날아가는 것이죠.

75%까지 받으시려면 민특법 등록이 먼저 있어야 해서, 세무서 사업자등록만으로는 열리지 않습니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

매년 2월 10일 전에 확인하셔야 할 것

• 임대 물건별 월세를 12개월치로 환산해 두었는지
• 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘어 간주임대료가 걸리는지
• 전용 40제곱미터 이하, 기준시가 2억원 이하 소형주택을 주택 수에서 뺐는지
• 세입자가 바뀐 물건은 계약별로 나눠 적었는지
• 검토표 금액과 5월 종합소득세 신고 금액이 맞는지