임대사업자 세액감면, 소형주택 75% 감면 지금도 될까

2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 민간매입임대주택은 소형주택 임대사업자 세액감면에서 빠졌고, 장기일반민간임대주택 등의 의무임대기간은 10년으로 늘었습니다.

그래서 지금도 75%를 받을 수 있느냐는 집의 종류와 등록 신청일에 따라 갈립니다. 이미 감면을 받고 계신 분, 새로 임대를 시작하시려는 분 모두 해당되는데요. 감면율이 최대 75%로 큰 만큼 요건도 촘촘하고, 소득세 신고를 놓치시면 감면 자체가 사라집니다.

소형주택 임대사업자 감면, 무엇이 바뀌었나요?

결론부터 말씀드리면 민간임대주택에 관한 특별법(줄여서 민특법) 개정을 따라 감면 대상과 의무임대기간이 같이 바뀌었습니다.

여기서 주의할 점. 1)의 아파트 배제 기준일은 민특법 시행일과 달라서, 등록 신청일 기준 2020년 7월 11일로 따로 보셔야 합니다. 의무임대기간이 4년과 10년으로 갈리는 것도 같은 제도 변화에서 나왔고요.

[사례] 임XX님
아파트 한 채를 장기일반민간임대주택으로 등록해 임대하시면서 종합소득세 신고를 앞두고 찾아오셨습니다. 임대사업자 등록증을 꺼내 보이시며 장기일반으로 등록했으니 75% 감면을 받을 수 있지 않느냐고 말씀하셨는데요. 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 민간매입임대주택은 감면 대상에서 빠집니다.

지금 등록하면 누구에게 얼마나 적용되나요?

임대 호수와 유형에 따라 4가지로 갈립니다.

감면율만 보시면 1호 임대가 높습니다. 2호 이상으로 늘리시면 감면율이 내려가고요. 다만 감면 대상 소득 자체는 호수가 늘수록 커지니 총액으로 견주어 보셔야 합니다. 그리고 감면받으신 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하셔야 해서, 75%를 감면받으셨다면 실질 감면율은 60%쯤으로 보시는 편이 정확합니다.

즉 정리드리면 아래 6가지를 모두 채우셔야 합니다.

1. 세무서에 사업자등록을, 지방자치단체에 임대사업자등록을 했을 것 (이름부터 다른 두 제도입니다)
2. 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택 등 감면 대상 유형일 것 (2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 민간매입임대주택은 제외)
3. 국민주택 규모 이하일 것 (주거전용면적 1세대당 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면 지역은 100㎡ 이하)
4. 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 6억원을 초과하지 않을 것
5. 임대보증금과 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (한 번 올리셨다면 1년 안에는 다시 못 올리십니다)
6. 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택 등은 10년) 이상 임대할 것

(조세특례제한법 제96조)

경과규정과 예외는 어떻게 되나요?

2020년 7월 10일 이전에 등록 신청하셔서 유지하고 계신 아파트라면 기존 요건대로 감면이 이어집니다. 다만 등록이 자동말소되는 시점이 오면 그 뒤로는 적용이 끊기니 등록증의 의무기간 종료일을 확인해 보셔야 합니다.

의무임대기간을 채우지 못하시면 감면받은 세액과 이자상당가산액을 소득세로 납부하셔야 합니다. 이자상당가산액은 감면받은 세액에 감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간과 1일 0.022%를 곱한 금액입니다. 원칙은 전액이지만, 장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 10년 미만 임대한 경우에는 60%만 토해내십니다.

[사례] 유XX님
장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을 의무임대기간 도중에 팔지 고민하다 찾아오셨습니다. 등록증의 의무기간 종료일을 확인하시며 중간에 팔면 감면받은 세액을 다 돌려내야 하느냐고 여쭤보셨는데요. 원칙은 전액에 이자상당가산액까지지만, 4년 이상 10년 미만 임대하셨다면 60%만 추징됩니다.

아예 추징하지 않는 경우도 있습니다. 폐지된 유형인 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택에 한해 임대등록이 자진말소나 자동말소된 경우입니다. 재개발과 재건축, 소규모주택정비사업이나 리모델링으로 새로 취득하신 주택이 아파트인 경우도 여기 들어가고요(당초가 단기민간임대주택이면 주택 종류를 가리지 않습니다). 파산이나 강제집행으로 넘기게 되신 경우, 법령상 의무를 지키려고 처분하신 경우, 회생절차에서 법원 허가를 받아 넘기신 경우에는 이자상당액만 빼줍니다.

그리고 상속으로 임대주택을 취득해 임대하시면 피상속인의 임대기간을 포함해서 계산할 수 있고, 수용으로 넘기게 되신 경우에는 계속 임대한 것으로 봐 드립니다.

(조세특례제한법 제96조 제2항과 제3항, 같은 법 시행령 제96조 제5항부터 제7항까지, 제60조 제8항)

매년 종합소득세 신고 전에 확인하셔야 할 것

• 5월 신고기한 안에 세액감면 신청서를 내는지
• 지방자치단체에서 발급받은 임대사업자 등록증을 챙기셨는지
• 임대조건 신고증명서와 임대차계약 신고이력 확인서를 받아 두셨는지
• 표준임대차계약서 사본을 준비하셨는지
• 그해 임대료를 올렸다면 증가율이 5% 안쪽인지

표준임대차계약서 사본은 가지고 계신 계약서를 쓰시면 되고, 나머지는 지방자치단체 쪽에서 받아 오셔야 합니다. 5월에 임박해서 준비하시면 발급에 시간이 걸려 기한을 놓치기 쉬우니, 4월 중에 미리 챙기시는 편을 권고드립니다.