종합소득세

부부가 다주택자일때 알아두어야 할 세금 상식

작성 강재남 세무사게시 2026.11.13

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본 글은 외부 마케팅 대행 업체가 작성한 글이 아닌, 세무회계 메이드 강재남 대표 세무사가 다양한 실무 경험과 노하우를 바탕으로 직접 작성한 글입니다

남편분 명의 1채, 부인 명의 1채면 주택임대소득에서는 2주택자가 되어 월세가 과세됩니다. 두 분 다 본인은 1주택자라고 알고 계시다가, 월세 소득 신고 안내문을 받고 나서 상담을 오시는 경우가 많은데요.

주택 수는 4가지 기준으로 판정합니다. 부부 합산, 공동소유 지분, 다가구주택의 구분등기, 상가주택의 면적 비교입니다. 하나씩 대어 보시면 내 주택 수가 몇 채인지 나올 수 있습니다.

요건 1) 부부 각자 명의 주택도 합쳐서 세나요?

네 합칩니다. 다만 주택 수 판정에만 적용되고, 신고는 각자 하십니다.

번호	판정 기준	확인 방법	근거
1)	부부 합산	배우자 명의 주택이 있는지	소득세법 시행령 제8조의2 제3항
2)	공동소유 지분	지분율, 지분 몫 임대수입 연 600만원 이상인지, 기준시가 12억원 초과 주택의 30% 초과 지분인지	같은 항
3)	다가구주택, 전대와 전전세	구분등기 여부, 소유자인지 임차인인지	같은 항
4)	상가주택	주택 면적과 사업용 건물 면적	국세청 주택과 세금 책자

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하고 계신 경우에는 이를 합산해서 주택 수를 셉니다.

다만 동일한 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산되는 경우가 생깁니다. 공동명의로 가지고 계신 경우죠. 그때는 아래 순서로 부부 중 1인 소유 주택으로 계산합니다.

부부 중 지분이 더 큰 분
지분이 동일한 경우에는 부부 사이의 합의에 따라 소유 주택에 가산하기로 한 분

여기서 주의할 점. 종합소득세를 신고하실 때는 부부를 합산하지 않습니다. 각자의 소득은 각자 신고하십니다.

[사례] 오XX님
남편분 명의로 한 채, 본인 명의로 한 채를 전세와 월세로 놓고 계시다가 월세 소득 신고 안내문을 받고 찾아오셨습니다. 임대 계약서를 들여다보시며 각자 1주택인데 왜 2주택자로 나오느냐고 말씀하셨는데요. 신고는 각자 하시지만 주택 수를 셀 때는 부부 명의 주택을 합산합니다.

다만 예외가 하나 있습니다. 거주자 1인과 공동사업장 구성원 사이에 특수관계가 있는 경우로서 생계를 같이하는 분에 해당하고, 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등의 사유가 있으면, 그 특수관계인의 소득금액을 손익분배비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 보아 계산합니다.

(소득세법 시행령 제8조의2 제3항, 소득세법 제43조 제3항)

요건 2) 공동소유 지분이 작아도 주택 수에 들어가나요?

원칙적으로는 아닙니다. 지분이 가장 큰 분의 소유로 계산합니다. 다만 예외가 넓습니다.

구분	계산 방법
1) 원칙	지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
2) 소수지분자도 가산되는 경우	해당 주택 임대수입금액이 연 600만원 이상이거나, 기준시가 12억원 초과 주택의 30% 초과 지분 소유
3) 지분 최대자가 2인 이상	각각의 소유로 계산
4) 3)에서 합의한 경우	그들 중 1인을 임대수입 귀속자로 정하면 그의 소유로 계산

2)의 임대수입금액은 그 주택의 총임대수입금액에 지분율을 곱해서 봅니다. 이때 간주임대료는 빼고, 지분을 가지고 계셨던 기간에 생긴 수입만 넣습니다. 지분이 작아도 그 몫이 연 600만원 이상이면 그분의 주택 수에도 한 채가 더해집니다.

기준시가 12억원을 넘는 주택의 지분을 30% 넘게 가지고 계시면 소수지분이어도 주택 수에 들어갑니다.

예를 들어, 형제가 기준시가 12억원이 넘는 주택을 각각 50%씩 나눠 가지고 계신 경우가 실무에서 나오는데요. 이때는 둘 다 30%를 넘게 가진 것이라, 합의해서 1인을 임대수입 귀속자로 정하신 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 계산합니다.

[사례] 신XX님
형제와 함께 기준시가가 높은 주택을 공동으로 가지고 계셔서 지분 처리를 상담하러 오셨습니다. 지분 비율표를 펼쳐 보시며 내 지분은 작은데 이 집이 내 주택 수에 들어가느냐고 여쭤보셨는데요. 기준시가 12억원을 넘는 주택의 지분을 30% 넘게 가지고 계시면 소수지분이어도 주택 수에 들어갑니다.

요건 3) 다가구주택과 전대한 주택은 누구의 몇 채인가요?

다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. 구분등기가 되어 있으면 달라집니다.

다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다. 원룸 건물 한 동을 통째로 가지고 계셔도 구분등기가 안 되어 있으면 1주택이라는 뜻이죠.

전세를 놓고 다시 세를 주는 경우도 규칙이 있습니다. 임차하거나 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하시는 경우에는, 그 주택을 임차인 또는 전세 받은 분의 주택으로 계산합니다. 소유자가 아닌 분의 주택 수에 들어간다는 뜻입니다.

요건 4) 상가주택은 건물 전부를 주택으로 보나요?

꼭 그렇지는 않습니다. 주택 면적과 사업용 건물 면적을 비교합니다.

구분	계산 방법
1) 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 큼	건물 전부를 주택으로 봄
2) 주택 면적이 사업용 건물 면적과 같거나 작음	주택 부분만 주택으로 봄

즉 정리드리면, 1)에 걸리시면 상가 부분에서 나오는 임대료까지 전부 주택임대소득이 됩니다. 반대로 2)가면 주택 부분의 임대료만 주택임대소득이고 상가 부분은 일반 부동산임대소득이 되고요.

부수토지도 함께 나눕니다. 2)의 경우 주택의 부수토지 면적은 해당 주택의 총 토지면적에 주택 부분 면적을 총 건물면적으로 나눈 비율을 곱해서 계산합니다.

신축이나 용도변경을 계획하고 계시면 면적 비율을 먼저 계산해 보시는 편이 좋습니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

여기까지 읽고 “내 경우는 어느 쪽이지?” 싶으시다면, 상황을 그대로 카카오톡으로 보내주세요. 대표 세무사, 공인회계사가 직접 확인해 답변드립니다.

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판정 결과 2채, 3채가 되면 세금은 어떻게 달라지나요?

주택 수가 하나 늘 때마다 월세와 보증금의 과세가 달라질 수 있습니다.

1주택: 기준시가가 12억원을 넘지 않는 국내 주택이라면 월세에 대해 비과세
2주택: 월세 과세. 부부 합산으로 2채가 되신 경우도 여기에 해당
3주택: 보증금 합계가 3억원을 넘으면 그 초과분에 간주임대료가 붙고, 여기에 월세수입이 더해짐(전용 40㎡ 초과이거나 기준시가 2억원 초과인 주택 기준)

그래서 1)에서 배우자 주택 1채가 더해지거나 2)에서 소수지분 1채가 더해지는 것만으로, 비과세였던 월세가 과세로 바뀌는 것이죠.

매년 신고 전에 확인하셔야 할 것

배우자 명의로 된 주택이 있는지, 공동명의라면 부부 중 누구의 주택으로 가산되는지
공동소유 주택의 지분 몫 임대수입이 연 600만원 이상인지
기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 가지고 있는지
다가구주택이 구분등기되어 있는지, 전대하거나 전전세한 주택이 있는지
상가주택이라면 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 큰지

자주 묻는 질문

연중에 이혼하면 주택 수를 어떻게 보나요?

이혼 전까지는 부부 합산으로 2주택에 해당하므로 그 기간의 월세에 대해 과세합니다. 이혼 후에는 각각 1주택이 되니, 기준시가가 12억원을 넘지 않는 국내 주택이라면 월세에 대해 비과세됩니다. 다만 주택 수 판정 시점이 법령에 따로 정해져 있지 않아, 이혼 시점이 과세기간 중간이라면 신고 전에 한 번 확인해 보시는 편이 좋습니다.

과세기간 중에 기준시가가 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?

과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 그러니 연초에는 12억원 미만이었다가 과세기간 중에 고가주택으로 고시되면 해당 과세기간의 월세에 대해 과세됩니다. 공시가격 발표 시기를 전후해서 12억원 선을 넘나드는 주택이라면 매년 확인이 필요합니다.

3주택이었다가 연중에 한 채를 팔면 어떻게 되나요?

3주택이면서 보증금 합계가 3억원을 넘는 동안은 그 초과분에 대해 간주임대료가 붙고, 여기에 월세수입이 더해집니다. 2주택이 되면 남은 2채가 각각 기준시가 12억원 이하인 경우에 한해 간주임대료가 멈추고요. 다만 전용 40㎡ 초과이거나 기준시가 2억원 초과인 주택 3채를 보유하신 경우를 전제로 한 설명입니다.