주택임대 사업자가 세무사 기장하면 절세가 될까?

일반주택 임대로 연 2,000만원의 수입이 있으신 분이 장부 없이 단순경비율을 적용하시면 필요경비는 852만원입니다. 같은 수입에 기준경비율이 적용되면 404만원으로 줄어들고요.

5월 신고를 앞두고 수리비, 관리비 영수증을 한 봉지 가득 들고 오시는 임대사업자분들이 종종 계시는데요, 그 영수증으로 세금이 줄어드는 것은 맞지만 장부를 쓰고 계셔야 넣을 수 있습니다. 장부가 없으시면 국세청이 고시한 업종별 경비율로 추계할 수밖에 없고, 그때는 실제로 쓰신 돈과 무관하게 정해진 비율만 인정되기 때문입니다.

연 2,000만원 임대수입, 장부와 경비율로 비교하면

결론부터 말씀드리면 장부는 실제 쓰신 비용을, 경비율은 정해진 비율만 경비로 인정합니다.

2)와 3)은 같은 일반주택 임대 수입인데도 어느 경비율이 걸리느냐에 따라 소득금액이 달라집니다. 즉 정리드리면 주택임대업에서 기준경비율로 넘어가시면 인정받는 경비가 확 줄어들고, 그래서 수입이 커지실수록 장부를 쓰시는 편이 유리해질 수 있습니다.

주택임대소득의 필요경비는 원칙적으로 장부에 기장한 내용을 바탕으로 계산합니다. 1)의 장부 방식이 기본이고, 2)와 3)은 장부가 없을 때의 추계인 셈이죠.

[사례] 백XX님
일반주택 한 채를 월세로 놓고 계시다가 종합소득세 신고를 앞두고 수리비와 관리비 영수증을 한 봉지 들고 오셨습니다. 실제로 쓴 돈이니 장부 없이도 경비로 넣을 수 있지 않느냐고 말씀하셨는데요. 장부가 없으면 실제로 쓰신 돈과 무관하게 국세청이 고시한 경비율로만 필요경비를 계산합니다.

장부가 없으면 어느 경비율이 적용되나요?

직전 수입 2,400만원과 해당 연도 수입 7,500만원이 갈림길입니다.

1)은 둘 중 하나만 걸려도 적용되고, 2)는 둘 다 충족하셔야 적용됩니다. 그해에 임대를 새로 시작하셨다면 직전 수입금액과 무관하게 단순경비율 대상이고요. 그래서 직전 해 수입이 2,400만원에 미달하지 않으시면 기준경비율로 넘어갑니다. 정확히 2,400만원이면 미달에 해당하지 않아 기준경비율 쪽입니다.

기준경비율은 주요경비만 증빙으로 인정하고 나머지는 비율로 인정하는 방식입니다. 주요경비란 재화의 매입과 임차료, 인건비인데요. 주택임대업에서는 재화의 매입이나 인건비로 인정받을 부분이 거의 없는 편입니다. 타인의 주택을 임차해서 임대하시는 경우의 임차료 정도가 주요경비로 인정됩니다.

[사례] 허XX님
주택임대 수입이 늘어나면서 올해 어느 경비율이 적용되는지 확인하러 오셨습니다. 수입금액 명세를 펼쳐 보시며 단순경비율이 더 유리한 줄 알았는데 올해도 그대로 쓸 수 있느냐고 여쭤보셨는데요. 직전 과세기간 수입금액이 2,400만원 이상이면 해당 연도 수입과 관계없이 기준경비율로 넘어갑니다.

(소득세법 시행령 제143조 제4항)

주택 종류별 경비율은 몇 %인가요?

주택 종류와 임대 형태에 따라 갈립니다.

3)과 4)는 국민주택 규모 5호 이상을 5년 이상 임대하신 경우입니다. 단순경비율이 60% 안팎이라 다른 코드보다 17%p에서 19%p 높습니다. 장기임대를 유도하려는 설계죠.

1)의 고가주택은 반대로 낮습니다. 기준시가 12억원을 넘는 주택은 단순경비율이 37.4%, 기준경비율이 9.5%밖에 안 됩니다.

기준경비율 대상이면 2가지로 계산해 작은 쪽으로

2027년 12월 31일이 속하는 과세기간까지 열려 있는 한시 규정입니다. 그해 주택임대업을 새로 시작하셨거나 직전 수입금액이 7,500만원에 못 미치시면 간편장부 대상이고, 그 외에는 복식부기 의무자고요.

• 간편장부 대상자: 수입금액에서 주요경비와 (수입금액 × 기준경비율)을 뺀 금액, 그리고 [수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)] × 2.8배 중 작은 금액
• 복식부기 의무자: 기준경비율에 0.5를 곱해 적용하고, 배율은 3.4배로 비교

복식부기 의무자는 기준경비율의 절반만 인정받습니다. 장부를 써야 할 분이 안 썼으니 불이익을 주는 구조인 것이죠. 단순경비율에 의한 계산은 훨씬 단순해서, 수입금액에서 (수입금액 × 단순경비율)을 뺀 금액이 소득금액입니다.

이렇게 나온 소득금액을 다른 소득과 합쳐 종합소득세율을 적용합니다. 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계 누진세율이고요. 지방소득세는 소득세에 얹는 것이 아니라 같은 과세표준에 0.6%에서 4.5%를 따로 매기는 독립세입니다. 다만 주택임대 수입이 2,000만원 이하시라면 분리과세를 고르실 수도 있으니, 그쪽 계산과 견주어 보셔야 합니다.

장부를 쓰면 무엇을 경비로 넣나요?

임대용 주택에 들어간 비용 대부분입니다. 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비로 봅니다.

1. 임대용 주택의 현상 유지를 위한 수선비 (내용연수를 늘리거나 가치를 올리는 공사는 자본적지출이라 그해 전액 경비가 되지 않습니다)
2. 관리비와 유지비
3. 임대용 주택에 대한 임차료 (전대하시는 경우)
4. 임대용 주택의 손해보험료
5. 사업과 관련이 있는 제세공과금
6. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
7. 임대용 주택의 감가상각비

6번째 항목은 부채가 사업용 자산보다 많으면 그 넘는 부분의 이자를 못 빼는 조건이 있습니다. 대출 비중이 크신 분이 여기서 걸립니다.

한 가지 짚어 두실 것. 전년도 수입에 대응하는 비용인데 올해 확정된 것이라면, 그때 경비로 안 넣으신 것만 올해 넣으실 수 있습니다.

(소득세법 제27조, 같은 법 시행령 제55조 제1항)