명도비용 세금, 세금계산서 받으면 안 되는 이유는

명도비용은 건물주가 임대기한 전에 사업장을 원만하게 명도받으려고, 법적 의무 없이 임차인에게 지급하는 합의금을 말합니다. 세법상으로는 기타소득 중 사례금으로 다뤄집니다.

건물을 사서 신축이나 리모델링을 하려면 임차인을 내보내는 일이 먼저라, 명도 금액 합의가 끝나고 나면 그 돈을 어떻게 처리할지 묻는 전화가 종종 옵니다. 세금계산서를 받는 거래가 아니고, 대신 22%를 떼고 지급하셔야 하는데요. 이 22%는 원천징수일 뿐 임차인이 낼 세금의 전부는 아닙니다.

명도비용은 세법에서 무엇으로 보나요?

기타소득 중 사례금으로 봅니다. 사례금이 기타소득으로 규정되어 있어서 여기에 들어갑니다.

3)이 의외로 읽히는 자리입니다. 사례금은 법에서 일정 비율을 필요경비로 쳐 주는 소득에 들어가지 않습니다. 실제로 지출한 비용이 확인되면 그만큼 빼지만, 명도 합의금은 그런 지출이 없는 경우가 대부분이라 지급액 전액이 기타소득금액이 됩니다.

22%는 누가 언제 떼고 신고하나요?

지급하실 때 떼고 다음 달 10일까지 내시면 됩니다. 반기별 납부 승인을 받아 두셨다면 반기 마지막 달의 다음 달 10일까지고요. 임차인이 개인이라면 명도비용을 지급하는 쪽이 원천징수 의무자가 되거든요.

예를 들어, 명도비용이 5,000만원인 경우로 보겠습니다.

뗀 세금은 다음 달 10일까지 세무서와 관할 지방자치단체에 신고 납부하시고, 지급명세서는 지급한 연도의 다음 해 2월 말일까지 세무서에 제출하셔야 합니다.

근데 여기서 주의할 점. 임차인이 법인이면 원천징수 의무가 없습니다. 상대가 개인인지 법인인지부터 확인하고 들어가셔야 합니다.

실무에서 자주 터지는 지점이 여기입니다. 임차인 입장에서는 5,000만원을 받기로 알고 계셨는데 3,900만원이 들어오니 그 자리에서 분쟁이 생기거든요. 합의서를 쓰실 때 세전 금액인지 세후 금액인지를 적어 두시는 것이 좋습니다.

1,100만원 때문에 명도가 2달 밀리는 경우도 종종 있습니다.

[사례] 송 대표님
상가 건물을 사서 리모델링을 준비하시면서, 임차인과 명도 합의금을 말로만 맞춰 두고 찾아오셨습니다. 22%를 떼고 주면 임차인이 받아 주겠느냐며 세금계산서는 어떻게 받는지 여쭤보셨는데요. 명도비용은 사례금이라 세금계산서 대상이 아니고, 개인 임차인이라면 지급할 때 22%를 떼야 하니 합의서에 세전인지 세후인지부터 적어 두셔야 합니다.

명도비용은 언제 비용으로 처리되나요?

법인이냐 개인이냐에 따라 시점이 다릅니다. 여기를 놓치시면 비용을 넣을 해를 잘못 잡게 됩니다.

법인이 부동산을 취득하면서 명도받기 위해 불가피하게 지급한 금액은 부동산의 취득가액에 가산됩니다. 즉 지급한 해에 바로 비용이 되지 않고, 나중에 그 부동산을 처분하실 때 비용으로 빠져나가는 구조인 것이죠. 예를 들어, 취득 첫해에 1억원을 명도비로 쓰셨어도 그해 법인세는 줄지 않는다는 뜻입니다.

다만 이미 보유 중인 임대건물을 철거하면서 지급하는 명도비로 사회통념상 적정한 금액은 그해 손금으로 인정된다는 해석이 있습니다.

[사례] 허XX님
법인이 가지고 있던 임대 건물을 헐고 새로 짓는 일을 맡아, 임차인에게 준 명도비 처리를 여쭤보러 오셨습니다. 지급 내역과 철거 계획을 펼쳐 보이시며 올해 법인세에서 바로 빼도 되는지, 취득할 때 낸 것과 같은 취급인지 말씀하셨는데요. 취득하면서 낸 명도비는 취득가액에 붙지만, 보유 중인 건물을 철거하며 낸 적정한 금액은 그해 손금으로 볼 여지가 있습니다.

개인은 조금 다릅니다. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 양도소득 필요경비로 인정됩니다. 여기서는 지출한 사람이 양도자인지 매수인인지로 갈립니다. 건물을 사면서 매수인이 지출한 명도비용은 취득가액에 붙습니다. 다만 증빙서류를 갖추시거나 금융거래 증명서류로 실제 지출 사실이 확인되어야 한다는 조건이 붙어 있어서, 계좌이체로 지급해 증빙을 남겨 두시는 편이 좋습니다.

권리금과는 어디서 갈리나요?

오가는 사람부터 다릅니다. 명도비용은 건물주와 임차인 사이에서, 권리금은 신규 임차인과 기존 임차인 사이에서 오갑니다.

권리금은 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 재산적 가치를 넘기는 대가입니다. 그래서 공급 거래가 되고 세금계산서가 나가는 것이죠.

명도비용은 그런 가치가 넘어오는 것이 없습니다. 그냥 나가 주십사 하고 드리는 돈이라 공급 자체가 없는 것입니다. 명도비용은 법적 의무 없이 지급하는 합의금이거든요.

(상가건물임대차보호법 제10조의3)