월세 소득세, 2주택자는 얼마부터 세금을 낼까

부부 합산 2주택, 보증금 합계 3억원, 기준시가 12억원. 주택임대소득이 과세되는지는 보유 주택 수와 월세, 보증금의 조합으로 정해지고, 그 경계선이 이 숫자들입니다. 그리고 2026년 귀속부터는 2주택자의 보증금까지 과세 범위에 들어왔습니다.

물려받은 집 한 채를 세놓고 몇 년이 지나서야 임대소득 신고를 떠올리시는 분들이 종종 계십니다. 살던 집 말고 하나 더 있는 것뿐인데 월세 40만원에도 세금이 나오냐고 반신반의하시는데요. 네 나옵니다. 2주택부터는 금액과 무관하게 과세입니다.

주택임대소득 과세 대상인지, 무엇을 보면 되나요?

결론부터 말씀드리면 아래 4가지를 순서대로 보시면 됩니다. 1)로 주택 수를 세고 2), 3)이 월세와 보증금 과세를 가르며, 4)는 보증금 판정에서만 빠지는 예외입니다.

요건 1), 2) 부부 합산 2주택 이상이라 월세가 과세되나요?

네 2주택부터는 월세가 과세됩니다. 주택 수는 부부 합산으로 셉니다.

[사례] 황XX님
물려받은 아파트 한 채를 월세로 놓고 계시다가 종합소득세 신고를 앞두고 찾아오셨습니다. 임대 계약서를 들여다보시며 살던 집 말고 하나 더 있는 것뿐인데 월세가 크지 않아도 세금이 나오느냐고 여쭤보셨는데요. 주택 수는 부부 명의를 합쳐 세고, 2주택부터는 월세 금액과 무관하게 과세됩니다.

다만 1주택에도 예외가 있습니다. 한 채만 가지고 계셔도 기준시가 12억원을 넘는 주택에서 월세를 받으시면 과세됩니다. 이 12억원은 2023년 1월 1일 이후 소득 발생분부터 적용되고, 그전에는 9억원이었습니다.

그리고 국외에 있는 주택도 1주택자여도 과세됩니다. 해외에 집을 두시고 월세를 받으시는 경우가 여기 걸립니다.

(소득세법 제12조 제2호 나목)

요건 3) 보증금 합계가 기준을 넘나요?

3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘을 때부터 과세입니다. 다만 2026년 귀속부터는 2주택자도 걸릴 수 있습니다.

기준시가 12억원을 초과하는 주택을 2채 보유하시면서 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하시면, 2주택자여도 보증금 간주임대료가 과세됩니다. 2025년 이전까지는 2주택자의 보증금은 아예 과세 제외였습니다. 국세청 책자에 실린 사례를 보시겠습니다.

• 기준시가 15억원 아파트 1채와 기준시가 8억원 아파트 1채를 보유하고 전세보증금 합계가 10억원인 경우: 비과세
• 기준시가 14억원 아파트 1채와 기준시가 13억원 아파트 1채를 보유하고 전세보증금 합계가 15억원인 경우: 과세

첫 번째 사례는 1채가 8억원이라 12억원 초과 요건에서 걸립니다. 2채 모두 12억원을 넘어야 하거든요. 게다가 보증금 합계도 10억원이라 12억원에 못 미칩니다. 두 번째 사례는 2채 다 12억원을 넘고 보증금 합계도 15억원이라 2가지 조건을 다 충족합니다.

즉 정리드리면 한 조건만 걸려서는 과세되지 않습니다. 그래서 대상이 그리 넓지는 않은데요. 기준시가 12억원 넘는 2채를 전세로 놓고 계신 분들은 확인이 필요합니다.

[사례] 문XX님
기준시가가 높은 아파트 두 채를 전세로 놓고 계시면서 올해 귀속분 과세 범위를 확인하러 오셨습니다. 기준시가와 보증금 내역을 펼쳐 보시며 2주택이라 보증금은 과세되지 않는 줄 알았다고 말씀하셨는데요. 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 2주택자여도 간주임대료가 과세됩니다.

(소득세법 제25조)

요건 4) 소형주택이라 보증금 판정에서 빠지나요?

네 간주임대료 계산에서 빠집니다. 다만 기한이 있습니다.

주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 보증금 등 간주임대료 과세대상에서 제외됩니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

• 100㎡ 주택 2채에 소형주택 1채를 보유: 보증금과 전세금에 대해 비과세
• 100㎡ 주택 2채에 소형주택 2채를 보유: 보증금과 전세금에 대해 비과세

소형주택을 몇 채 더 보태셔도 간주임대료 판정에서는 세어지지 않는다는 뜻이죠. 다만 월세 과세 판정을 하실 때의 주택 수에는 들어갑니다. 두 판정이 다르게 움직인다는 점은 짚어 두시는 편이 좋습니다.

소형주택의 기준도 계속 좁아져 왔습니다. 2011년부터 2016년까지는 전용 85㎡ 이하에 기준시가 3억원 이하였고, 2017년과 2018년에는 60㎡ 이하에 3억원 이하였습니다. 2019년부터 지금 기준인 40㎡ 이하에 2억원 이하가 되었습니다.

하나라도 해당하면 세금은 어떻게 매기나요?

수입금액 2,000만원이 갈림길입니다.

주택임대소득은 주택임대업이라는 사업에서 발생하는 사업소득입니다. 사업소득은 다른 소득과 합산해서 6%부터 45%까지의 세율로 종합과세하는 것이 원칙이고요.

• 주택임대 수입금액 2,000만원 초과: 다른 소득과 합산하여 종합과세
• 주택임대 수입금액 2,000만원 이하: 종합과세와 분리과세 중 선택

분리과세를 선택하시면 다른 소득과 합치지 않고, 주택임대 수입금액에서 필요경비 50%와 기본공제 200만원을 뺀 소득금액에 14% 세율로 과세합니다. 기본공제 200만원은 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 들어가고요. 근로소득이 많으신 분이라면 이쪽이 유리한 경우가 많습니다.

그리고 주택임대업은 부가가치세가 면제되는 면세사업이라 부가세 신고 의무는 없지만, 사업장 현황신고 의무가 있습니다. 사업자등록과 사업장 현황신고, 종합소득세 신고 3가지가 세트로 따라옵니다.

과세 여부는 앞의 요건을 주택 수별로 모아 보면 이렇습니다.

(소득세법 제64조의2)

우리 집이 과세 대상인지, 매년 무엇을 확인하셔야 할까요?

• 부부가 가진 주택을 합치면 2채 이상인지
• 1주택이라도 기준시가 12억원을 넘거나 국외에 있는지
• 3주택 이상이라면 보증금 합계가 3억원을 넘는지
• 기준시가 12억원 넘는 2채에 보증금 합계가 12억원을 넘는지
• 소형주택이 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하인지(2026년 12월 31일까지)
• 주택임대 수입금액이 2,000만원 이하라면 분리과세가 유리한지