간주임대료 계산, 전세만 놨는데 세금이 나온다?

월세 없이 보증금 1억원만 받은 집에서도 1억원 × 60% × 3.1%, 즉 186만원이 그 해 임대 수입으로 잡힐 수 있습니다. 다른 집 보증금에서 3억원 공제를 이미 다 쓰셨다면 그렇습니다.

전세만 놓고 월세는 한 푼도 안 받으시는데 임대소득 신고 안내를 받으셨다는 분들이 종종 계십니다. 보증금은 언젠가 돌려줄 돈이니 소득이 아니라고 여기시는 것이 당연한데요. 돌려줄 돈은 맞습니다. 다만 그동안 굴릴 수 있는 이익을 소득으로 봅니다.

간주임대료란 보증금을 받으신 경우 이를 은행에 예치하는 방법 등으로 얻을 수 있는 이익을 임대료로 간주해서 수입으로 환산하는 개념입니다. 월세로 받으신 분과 전세로 받으신 분 사이의 형평을 맞추려고 만든 장치죠.

주택 3채 보증금이면 간주임대료는 각각 얼마인가요?

결론부터 말씀드리면 보증금 적수가 가장 큰 집에서 3억원을 먼저 빼고, 남은 금액의 60%에 정기예금이자율 3.1%(2025년 귀속)를 곱합니다. 예를 들어, 주택 3채를 단독으로 임대하시는 경우로 보겠습니다.

보증금이 가장 큰 C주택이 3억원 공제를 다 가져가고, A주택과 B주택은 공제 없이 전액이 들어갑니다. 그래서 월세가 없는 B주택에서도 186만원이 나오는 것이죠.

[사례] 양XX님
주택 여러 채를 모두 전세로만 놓고 계셨는데, 종합소득세 신고 안내를 받고 찾아오셨습니다. 보증금은 언젠가 돌려줄 돈이고 월세는 한 푼도 안 받는데 왜 임대소득으로 잡히느냐고 말씀하셨는데요. 보증금 적수가 가장 큰 집부터 3억원을 빼고, 남은 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱한 만큼은 수입으로 잡힙니다.

계산식, (보증금 - 3억원) × 60% × 이자율

정확한 산식은 이렇습니다.

간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% ÷ 365 × 정기예금이자율 - 임대사업 부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

윤년이면 366으로 나눕니다. 여기서 3가지를 눈여겨보시면 좋습니다.

• 3억원 공제: 보증금 합계에서 먼저 3억원을 뺍니다
• 60%: 남은 금액의 60%만 계산에 넣습니다
• 금융수익 차감: 임대사업 부분에서 나온 이자와 배당은 빼줍니다

보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상이면 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 3억원을 차감합니다. 위 표에서 C주택부터 뺀 이유입니다.

한 가지 주의하실 것. 추계신고나 추계결정을 하시는 경우에는 임대사업 부분에서 발생하는 금융수익을 차감하지 않습니다. 장부를 쓰시는 쪽이 유리해질 수 있는 지점입니다.

(소득세법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제53조 제3항과 제4항, 같은 법 시행규칙 제23조 제1항)

월세를 더해 2,000만원 선을 넘는 순서

위 3채를 순서대로 더해 보면 이렇습니다.

1. 간주임대료 합계: 279만원 + 186만원 + 93만원 = 558만원
2. 월세 합계: A주택 100만원 × 12개월로 1,200만원, C주택 130만원 × 12개월로 1,560만원이니 2,760만원
3. 총수입금액: 558만원 + 2,760만원 = 3,318만원
4. 판정: 2,000만원을 넘으니 분리과세를 선택하실 수 없고 종합과세로 갑니다

즉 정리드리면 간주임대료 자체는 크지 않은데, 그것 때문에 2,000만원 선을 넘어 종합과세로 밀려가는 경우가 실무에서 생깁니다.

추가로 2019년 귀속부터는 총수입금액 합계가 2,000만원 이하인 경우에도 과세됩니다. 예전에 한시적으로 비과세되던 시절을 기억하고 계신 분들이 여전히 계신데요. 지금 2026년 시점에서는 금액이 작아도 신고 대상입니다.

공동명의면 간주임대료 계산이 달라지나요?

네 공동사업장을 하나의 거주자로 봅니다.

공동소유 주택의 간주임대료는 공동사업장별로 소득금액을 계산합니다. 그러니 3억원 공제도 공동사업장의 보증금 등에서 한 번 적용합니다.

부부가 단독소유 주택과 공동소유 주택을 섞어 가지고 계시면 계산 단위가 나뉘는데요. 공동명의 주택들은 하나의 거주자로 보아 묶어서 계산하고, 단독소유 주택은 따로 계산합니다.

그렇게 나온 공동사업장의 수입금액을 손익분배비율대로 각자에게 배분하고요. 약정이 없으면 지분비율로 봅니다. 그래서 지분율을 어떻게 정하시느냐에 따라 각자의 수입금액이 달라지고, 2,000만원 선을 넘는지도 갈립니다.

간주임대료 계산에서 빠지는 주택도 있나요?

네, 소형주택이 빠집니다. 다만 기한이 붙어 있습니다.

주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않습니다. 간주임대료 계산에서 통째로 빠진다는 뜻이죠.

• 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하일 것(두 조건을 모두 충족해야 함)
• 적용기한은 2026년 12월 31일까지
• 월세 과세 판정을 할 때의 주택 수에는 그대로 포함

마지막 항목이 자주 놓치시는 자리입니다. 소형주택은 간주임대료에서만 빠지고 월세 판정에서는 세어집니다. 소형주택 한 채만 더 사셔도 2주택자가 되어 월세가 과세되기 시작할 수 있습니다.

[사례] 안XX님
소형주택 한 채를 포함해 가지고 계신 주택들의 보증금을 정리해 오셨습니다. 지분비율표와 보증금 내역을 번갈아 보시며 소형주택이니 간주임대료에서 빠지는 것 아니냐고 여쭤보셨는데요. 2026년 12월 31일까지는 간주임대료 계산에서 빠지지만, 월세 과세를 가르는 주택 수에는 그대로 들어갑니다.

그리고 2026년 이후에는 기준시가 12억원 초과 주택을 2채 보유하시면서 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하시면, 3주택이 아니어도 간주임대료가 총수입금액에 산입됩니다.