과밀억제권역에 지점을 내면 취득세 중과될까?

본점은 지방에 두고 서울이나 수도권에 지점을 내면서 건물을 사시는 경우가 있습니다. 이때 취득세를 표준세율로 계산해 자금계획을 세우셨다가 뒤늦게 놀라시는 분들이 계신데요.

"본점이 과밀억제권역 밖인데도 중과가 되나요? 4%p면 금액이 꽤 큰데요."

결론부터 말씀드리면 본점 소재지는 요건이 아닙니다.

대도시 안에 지점을 설치하면서 그 용도로 쓸 부동산을 취득하는지만 봅니다.

다만 중과되는 범위는 직접 사용하는 부분으로 한정됩니다. 오늘은 그 경계를 알려 드리겠습니다.

본점이 권역 밖이면 안전한 것 아닌가요?

아닙니다. 대도시에서 법인을 설립하거나 지점, 분사무소를 설치하는 경우, 그리고 본점이나 지점을 대도시 밖에서 대도시로 전입하는 경우에 그 대도시의 부동산을 취득하시면 중과됩니다.

3가지가 나란히 적혀 있습니다. 설립, 설치, 전입입니다. 본점이 어디에 있는지는 이 문장 어디에도 나오지 않습니다.

여기서 대도시는 수도권정비계획법상 과밀억제권역을 말하고, 산업집적활성화법을 적용받는 산업단지는 빠집니다.

같은 서울이어도, 같은 경기도여도 구역에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

세율은 표준세율의 300%에서 중과기준세율의 200%를 뺀 값입니다. 유상승계취득이라면 표준세율 4%가 12%가 되고 거기서 4%를 빼 8%가 나옵니다.

[사례] 김 대표님
과밀억제권역 밖에 본점을 둔 법인을 운영하시면서 대도시에 영업지점을 내시게 됐고, 그 자리에 쓸 건물을 한 채 매수하실 계획이었습니다. 층별 사용계획을 펼쳐 보이시며 본점이 권역 밖이니 일반세율로 계산해 두셨다고 말씀하셨습니다. 중과 여부는 본점이 어디인지가 아니라 대도시에 지점을 설치하면서 그 용도로 쓸 부동산을 취득하는지에서 갈립니다.

(지방세법 제13조 제2항 제1호, 수도권정비계획법 제6조)

건물 전체가 중과되나요?

아닙니다, 직접 사용하는 부분만입니다.

지점 설치 이전의 부동산 취득은 그 지점 용도로 직접 사용하기 위한 취득으로 한정됩니다.

그래서 5층짜리 건물을 사면서 2층과 3층만 지점으로 쓰고 나머지를 임대한다면, 원칙적으로 2층과 3층에 해당하는 부분만 중과 대상이 됩니다.

여기서 3)이 함정인데요. 지점을 설치한 뒤 5년 안에 추가로 취득하는 부동산은 업무용인지 비업무용인지를 가리지 않고 전부 중과됩니다.

즉 첫 취득에는 면적 안분이 적용되지만, 두 번째 취득부터는 통째로 걸리는 것이죠.

예를 들어 10억원짜리 건물이라면 표준세율 4%로 4,000만원, 중과 8%로 8,000만원입니다. 절반을 임대로 쓰신다면 첫 취득에서는 6,000만원 선에서 정리되고요.

같은 건물인데 취득 순서만으로 2,000만원이 갈릴 수 있는 셈입니다.

[사례] 박 대표님
대도시에 지점을 설치하신 뒤 같은 권역에서 건물을 한 채 더 사서 전부 임대하실 생각이셨습니다. 회사가 직접 쓸 공간이 한 곳도 없는데 지점 중과와 무슨 상관이냐고 말씀하셨는데요. 설치 후 5년 이내의 추가 취득은 직접 사용하는 부분만 따로 떼어 보지 않습니다.

대표 개인사업자에게 임대하면 피할 수 있나요?

판단 기준은 법인이 지점 업무에 직접 사용하는지입니다. 그래서 정상적인 임대차라면 원칙적으로 중과 대상에서 빠질 여지가 있습니다.

다만 특수관계자 임대는 위험이 따라옵니다. 아래 3가지를 함께 보셔야 합니다.

• 임대차가 형식에 그치고 실제로는 법인의 지점 업무가 그 공간에서 계속된다면, 실질과세원칙에 따라 법인의 직접 사용으로 재구성될 수 있습니다
• 임대료가 시가에 크게 못 미치면 취득세 이전에 법인세법상 부당행위계산부인과 대표자 소득처분 문제가 생길 수 있습니다
• 개인사업자가 그 공간에서 독립적인 인적, 물적 설비를 갖추고 자기 사업을 하고 있는지가 판단의 중심이 됩니다

그래서 구조를 잡으실 때 증빙까지 함께 갖추시기를 권고드립니다. 임대차계약서, 시가 상당의 임대료 지급내역, 사업자등록증, 실제 운영을 보여 주는 자료가 그것입니다.

(지방세기본법 제17조, 법인세법 제52조)

취득 전에 확인하실 것

• 취득하려는 부동산이 과밀억제권역 안인지, 산업단지에 해당해 빠지는지
• 지점 설치 시점과 부동산 취득 시점의 선후 관계
• 층별, 면적별로 직접 사용분과 임대분을 나눈 계획이 있는지
• 대도시 중과 제외 업종에 해당하는지
• 이미 지점을 설치한 지 5년이 지나지 않았는지
• 신고납부 기한인 취득일부터 60일, 다만 그 안에 등기하시면 등기 접수일까지인데 그 안에 세액을 확정할 수 있는지

특히 2번째 항목이 결과를 크게 바꿉니다. 설치 이전의 취득인지 이후의 취득인지에 따라 안분이 되기도 하고 전부 중과되기도 하기 때문입니다.