재외국민 부동산 매도, 한국 집 팔면 미국에도 신고할까

한국 집을 팔면 한국은 명의자 이름으로 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 양도소득세 신고를 받고, 미국은 시민권자와 영주권자에게 그 차익을 다음 해 4월 15일까지 전 세계 소득과 합쳐 신고하게 합니다. 같은 집 한 채가 두 나라 신고서에 한 번씩 올라가는 것이죠.

미국에 사는 자녀나 형제 명의로 된 한국 집을 한국에 계신 가족이 위임받아 대신 파는 일이 생각보다 흔한데요. 많이들 한국에서 세금을 냈으니 미국은 따로 볼 일이 없다고 생각하시지만, 그 미국 신고의 재료는 결국 한국에 있는 서류입니다.

한국과 미국은 같은 양도차익을 어떻게 다르게 보나요?

기준일과 신고기한부터 다릅니다. 기준별로 나란히 놓으면 이렇습니다.

즉 정리드리면, 한국은 잔금청산일, 미국은 대금 수령일이 기준입니다.

한국 쪽에서는 누구 이름으로, 어떤 기준으로 신고하나요?

순서로 보면 한국이 먼저입니다. 가족이 위임을 받아 대신 파셨어도 양도소득세는 명의자 이름으로 신고하는데요, 미국에 사시는 명의자는 한국 세법에서 보통 비거주자입니다. 그리고 비거주자라도 한국에 있는 부동산을 팔아서 생긴 소득은 한국이 거주자와 같은 방법으로 양도소득세를 매깁니다.

다만 원칙적으로 1세대1주택 비과세(해외이주나 1년 이상 국외 근무, 취학으로 세대 전원이 출국한 뒤 2년 안에 파는 경우에는 비과세가 됩니다)와 장기보유특별공제 최대 80% 특례는 비거주자에게 적용되지 않는다는 점이 거주자와 다릅니다. 80% 특례에는 이런 예외가 없습니다.

예를 들어, 2026년 10월에 잔금을 받고 등기까지 넘기셨다면 한국 예정신고는 2026년 12월 31일(목)까지, 미국 신고는 2027년 4월 15일까지입니다. 한국이 3달 반 가까이 먼저 끝나는 셈이죠(기한이 휴일이면 다음 평일까지입니다).

(소득세법 제98조, 제105조 제1항 제1호, 제110조 제1항, 제121조 제2항, 같은 법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목, 다목, 제162조 제1항 제2호, 제3호, 제180조의2 제1항)

미국 쪽 신고는 언제까지, 어떤 기준으로 하나요?

미국은 시민권자, 영주권자, 거주 외국인처럼 미국 세법상 미국인이 일반적으로 전 세계 소득에 대해 납세의무를 집니다. 그래서 한국 부동산을 판 해의 다음 해 4월 15일까지 그 양도소득을 미국 소득과 합쳐 신고하게 됩니다.

[사례] 최XX님
미국에 사는 자녀 명의의 한국 아파트를 위임받아 대신 파시고, 한국 예정신고까지 마친 뒤 찾아오셨습니다. 자녀가 시민권자인데 한국에서 양도세를 다 냈으니 미국은 따로 볼 일이 없지 않느냐고 말씀하셨는데요. 미국은 그 차익을 다음 해 4월 15일까지 전 세계 소득과 합쳐 신고하게 해서, 한국 신고서와 납부 영수증이 미국 신고의 재료가 됩니다.

대금을 미국으로 가져오는 시점까지 신고를 미룰 수는 없는 것으로 안내되어 있습니다. 미국은 원칙적으로 대금을 받은 날에 양도소득이 생긴 것으로 보고(현금주의), 대금을 여러 해에 걸쳐 나눠 받기로 약정했다면(Installment Sale) 약정에 따라 받는 날에 소득이 생긴 것으로 본다고 합니다.

두 번 내라는 뜻은 아닙니다. 한국에서 낸 양도소득세는 미국에서 외국납부세액으로 공제받을 수 있는 구조라, 국세청 안내도 대부분의 경우 미국에서 추가로 낼 세금이 없다고 설명합니다. 다만 이 공제는 해외소득과 관련해 외국에 낸 소득세를 일정 산식으로 계산한 금액만큼 해 주는 것으로 알려져 있어서 한도가 있습니다. 그리고 놓치기 쉬운 것이 주 소득세(State Income Tax)입니다. 한국에 낸 소득세는 주 소득세 계산에서는 일반적으로 공제받을 수 없는 것으로 설명됩니다.

미국 신고를 해 두면 좋은 이유가 하나 더 있는데요, 나중에 그 돈을 미국으로 가져갈 때 자금출처가 되어 주기 때문입니다.

한국과 미국 기준이 엇갈리면 어떤 일이 생기나요?

근데 여기서 주의할 점. 2가지가 엇갈릴 수 있습니다.

1. 혹시라도 계약은 연말에 하고 잔금은 해를 넘겨 받는 식으로 두 나라 기준일이 연말을 사이에 두고 갈리면, 어느 해 소득으로 잡느냐가 두 나라에서 다르게 나올 수 있습니다. 이런 경우에는 한국 신고서의 양도일과 실제 대금 수령 내역을 나란히 놓고 미국 CPA와 먼저 맞춰 보시는 편이 안전합니다.

2. 한국에서 해외이주 특례로 1세대1주택 비과세를 받으셨다면 한국 세금은 0원이지만, 미국 신고의무는 그대로 남습니다. 공제할 한국 세금이 없으니 미국 세금이 그대로 나올 수 있는 것이죠.

여기서 2)가 특히 당황스러운 대목입니다. 다만 미국에도 주거용 자택 면세(최근 5년 중 2년 이상 소유하고 2년 이상 거주, 부부합산 $500,000, 그 밖에는 $250,000까지)가 있습니다. 이민 직전까지 살던 한국 집이 이 요건에 맞는지는 현지 CPA와 함께 확인하셔야 합니다.

[사례] 정XX님
해외이주 특례로 1세대1주택 비과세를 받고 미국으로 이주하시면서, 살던 한국 집을 판 뒤 찾아오셨습니다. 한국에서 비과세였으니 미국에서도 세금이 안 나오는 것 아니냐고 여쭤보셨는데요. 한국 세금이 0원이면 미국에서 공제할 외국납부세액이 없어 미국 세금이 그대로 나올 수 있으니, 미국 주거용 자택 면세 요건을 따로 따져 보셔야 합니다.

미국에서 돌아와 한국에 살면서 미국 집을 팔면 어떻게 되나요?

이번에는 한국이 전 세계 소득으로 과세하는 쪽이 됩니다.

양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자가 국외 부동산을 팔면, 그 부동산이 미국에 있어도 한국에서 양도소득세를 냅니다. 이 경우 미국에서 낸 세금은 한국에서 세액공제(한도는 국외자산 양도소득 산출세액 중 그 자산의 소득 비율만큼)와 필요경비 산입 중 하나를 골라 반영할 수 있습니다.

여기서 핵심, 공제 신청서를 확정신고기한(예정신고를 포함합니다) 안에 내야 합니다. 기한을 넘기면 공제받기가 어려워질 수 있으니 미국 쪽 세액이 확정되는 시점을 미리 챙겨 두시는 것이 좋습니다.

(소득세법 제118조의2, 제118조의6 제1항, 같은 법 시행령 제178조의7 제2항)