부동산법인 성실신고, 왜 대부분 대상이 될까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 법인을 세워 두면 비용 처리가 자유로워진다고 들으시고 오시는 대표님들을 종종 뵙게 됩니다. 개인일 때보다 넣을 수 있는 게 많아진다는 이야기를 어디서 듣고 오시는 것이죠. 그때 이렇게 물어보십니다.

"법인 만들었으니까 차량이랑 식대 이런 거 다 비용으로 넣으면 되는 거죠?"

결론부터 말씀드리면 부동산법인은 그 반대에 가깝습니다.

부동산법인은 성실신고 대상에 걸리는 경우가 많거든요. 세무사등이 과세표준의 적정성을 확인해 준 서류를 법인이 신고할 때 함께 내야 하는 법인이라, 일반 법인보다 오히려 더 조여져 있습니다.

오늘은 부동산법인이 왜 성실신고법인이 되는지, 그리고 그 결과로 무엇이 달라지는지 정리하겠습니다.

성실신고 대상 법인은 어떻게 정해지나요?

부동산임대업 소규모법인 유형은 3가지를 모두 갖춘 경우입니다. 문제는 부동산법인이 이 3가지에 자연스럽게 다 들어맞는다는 점이고요. 다만 이 유형만 있는 것은 아닙니다. 개인으로 하시다가 법인전환하신 경우도 따로 걸립니다. 전환하고 3년 안에는 지분율이 얼마든, 직원이 몇 분이든 상관없이 대상입니다. 그리고 외부감사를 받으신 법인은 제출하지 않으셔도 되고요.

여기서 짚어 드릴 것이 있습니다. 두 번째 요건의 기준은 매출액의 50%입니다. 문턱이 낮아졌다는 뜻이라, 임대 말고 다른 사업을 조금 섞어 두면 빠져나갈 수 있다고 알고 계셨다면 다시 보셔야 합니다.

제도의 취지를 생각해 보시면 이해가 빠릅니다. 과거에 가족법인을 세워 두고 법인이 번 돈을 가족 생활비로 쓴 사례들이 문제가 되면서 만들어진 것이 성실신고확인제도거든요.

그래서 부동산법인의 비용은 부동산임대업에 해당하는 것만 넣으셔야 합니다. 사적경비는 넣으실 수 없습니다.

[사례] 한 대표님
가족이 지분 대부분을 가진 임대법인을 운영하시는 분이었습니다. 법인카드 명세서를 넘겨 보시며, 법인에서 나간 돈이면 웬만하면 비용이 되는 것 아니냐고 말씀하셨는데요. 법인을 세우면 비용 처리가 자유로워진다고 알고 계셨습니다. 성실신고 3요건에 모두 걸리는 법인이라, 가족 식사비 같은 사적 지출은 법인카드로 냈어도 비용이 되지 않습니다.

(법인세법 제60조의2 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제97조의4 제2항, 제42조 제2항)

성실신고법인이 되면 무엇이 달라지나요?

확인서를 제출하셔야 하고, 비용이 듭니다. 성실신고확인서는 쉽게 말해 세무대리인이 그 법인의 비용에 사적경비가 없다는 것을 확인해 주는 서류입니다.

세무대리인은 이 작업으로 추가 비용을 청구하는데, 이것을 성실신고확인비용이라고 합니다. 다만 전액을 대표님께서 부담하시는 것은 아닙니다.

세법은 성실신고확인비용의 60%를 법인세에서 공제해 주고 있습니다. 한도는 150만원입니다.

즉 200만원을 쓰셨어도 실제 부담은 80만원인 셈이죠.

근데 여기서 주의할 점이 2가지 있습니다.

첫째, 세액공제를 받으신 뒤에 과세표준을 과소신고한 것이 드러나고 그 금액이 경정된 과세표준의 10% 이상이면 공제받은 세액이 전액 추징됩니다. 게다가 경정일이 속하는 과세연도의 다음 연도부터 3개 과세연도 동안은 이 공제를 받으실 수 없습니다.

둘째, 확인서를 아예 제출하지 않으시면 가산세가 붙습니다. 법인세 산출세액의 5%와 수입금액의 0.02% 중 큰 금액입니다.

(조세특례제한법 제126조의6, 법인세법 제75조)

기업업무추진비 한도도 줄어드나요?

네 절반으로 줄어듭니다. 여기가 의외로 많이들 모르시는 부분인데요.

우선 용어부터 정리하고 가겠습니다. 예전에 접대비라고 부르던 것이 2022년 말 세법개정으로 기업업무추진비가 되었습니다. 같은 것을 가리키는 말이니 혼동하지 않으셔도 됩니다.

한도는 이렇게 갈립니다.

여기에 해당 연도 수입금액에 따른 한도가 더 붙습니다. 수입금액 100억원 이하 구간은 0.3%고요. 다만 특정법인은 계산이 다릅니다. 기본한도와 수입금액별 한도를 다 더한 다음, 그 합계에서 절반만 인정됩니다.

특정법인의 요건은 앞에서 보신 성실신고 3요건과 같습니다. 지분 50% 초과, 부동산임대업이 주된 사업이거나 임대와 이자와 배당 수입이 매출액의 50% 이상, 상시근로자 5명 미만이죠. 그러니 성실신고 대상이 되는 순간 기업업무추진비 한도도 자동으로 반토막이 난다고 보시면 됩니다.

직원이 없는 법인이라도 경조사비나 식사 대접 같은 지출은 생깁니다. 업무 관련성이 있으면 한도 안에서 인정되니, 한도 자체를 미리 알고 관리하시는 편이 좋습니다.

[사례] 권 대표님
법인 차량과 거래처 경조사비를 꾸준히 쓰시는 임대법인 대표님이었습니다. 결산 직전 성실신고 대상이라는 설명을 들으시고, 확인서만 하나 더 내는 줄 알았는데 비용 한도까지 달라지냐고 말씀하셨는데요. 확인서 제출만 늘어난다고 알고 계셨습니다. 기업업무추진비 한도는 절반이 되고, 업무용승용차 감가상각비 한도도 800만원에서 400만원으로 줄어듭니다.

(법인세법 제25조 제4항, 제5항, 같은 법 시행령 제42조 제2항)