공사기간에 본 손실은 언제 공제받을까

리모델링을 마치고 첫 임대료가 막 들어오기 시작할 무렵 상담을 요청하시는 대표님들이 있습니다. 공사하는 동안은 이자만 나가고 수입이 없었는데, 이제 돈이 들어오자마자 세금 이야기가 나오니 억울하신 것이죠. 그래서 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"작년에 공사한다고 1억 넘게 까먹었는데, 올해 번 걸로 세금을 내라고요? 2년 합치면 아직 마이너스인데요."

결론부터 말씀드리면 그 손실은 없어지지 않습니다.

세법도 같은 생각을 하고 있어서, 손실이 난 해의 금액을 다음 해 이후 소득에서 빼 주는 장치를 두고 있는데요. 이것을 결손금 이월공제라고 합니다.

오늘은 공사기간 결손금이 어떻게 계산되고 몇 년간 쓸 수 있는지, 그리고 개인과 법인이 어떻게 다른지 짚겠습니다.

공사기간에는 왜 결손금이 생기나요?

수입은 없고 지출만 있기 때문입니다. 결손금은 잉여금(번 돈)의 반대라고 생각하시면 편합니다. 공사 중에는 임대료가 들어오지 않는데 차입금 이자와 재산세 같은 비용은 계속 나가거든요.

예를 들어, 공사기간이 1년이고 그동안 이자비용 1억원, 재산세 1,000만원, 기타비용 2,000만원이 나갔다고 해 보겠습니다.

2025년에 1억 3,000만원의 결손금이 생겼습니다. 개인이시라면 2026년 소득 5,000만원을 전액 공제하실 수 있어 그해 낼 세금이 없습니다. 법인이시면 80% 한도가 걸려 4,000만원만 공제되고 과세표준 1,000만원이 남고요. 참고로 이 예시의 이자는 공사 자금으로 빌린 것은 아니라고 보시면 됩니다.

이렇게 앞 해의 결손금을 다음 해 소득에서 빼는 것이 결손금 이월공제입니다. 남은 8,000만원(법인이시면 9,000만원)은 2027년 이후 소득에서 차례로 빠지고요.

결손금은 몇 년까지 쓸 수 있나요?

15년입니다. 개인은 결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 15년 이내에 끝나는 과세기간에서, 법인은 각 사업연도 개시일 전 15년 이내에 개시한 사업연도에서 발생한 결손금을 먼저 발생한 것부터 순서대로 공제합니다.

공사기간이 보통 1년 안팎이니, 임대료가 들어오기 시작하면 2년에서 3년 안에 다 털어내시는 경우가 대부분입니다. 15년이라는 기간에 쫓기실 일은 거의 없습니다.

근데 여기서 주의할 점. 법인은 한도가 하나 더 있습니다.

그리고 여기서 하나 더. 임대료가 주 수입인 부동산법인은 조세특례제한법상 중소기업이 아닙니다. 시행령이 부동산 임대업을 주된 사업으로 하지 않을 것을 요건으로 두고 있어서, 규모와 무관하게 처음부터 빠집니다. 그래서 100%가 아닌 80% 한도를 적용받으시고요. 결손금이 크게 남아 있는 상태라면 한 번 확인해 보시는 편이 좋습니다.

법인 명의로 노후 상가건물을 매입해 리모델링한 뒤 임대하시는 40대 후반 김 대표님이 그러셨습니다. 공사기간 동안 쌓인 이월결손금이 약 3억원이었고, 2026년에는 임대가 정상화되면서 약 1억 5천만원의 소득이 예상됐습니다.

"예전에 손실이 3억이나 남아 있으니 올해 법인세는 없는 거죠?"

하지만 주된 사업이 부동산임대업인 법인이라 중소기업 결손금 100% 공제를 받을 수 없었고, 그해 소득의 80%인 1억 2,000만원까지만 공제되는 구조였습니다. 처음 예상과 달리 일부 과세소득이 남는다는 설명을 들으시고, 김 대표님은 결손금 잔액과 향후 임대수익을 연도별로 다시 관리하기로 하셨습니다.

한 가지 더. 장부를 쓰지 않고 추계(장부 없이 경비율로 추정해서 하는 신고)로 신고하시면 이월결손금 공제가 막힙니다. 천재지변처럼 불가항력으로 장부가 없어진 경우만 예외고요. 공사기간 지출을 증빙과 함께 장부에 남기셔야 하는 이유입니다.

공사 중이라 매출이 0원이니 신고를 대충 넘기시는 경우가 꽤 있는데요. 그해에 쌓인 1억원대 결손금을 통째로 못 쓰게 되는 것이라 손해가 작지 않습니다.

(법인세법 제13조 제1항, 제68조 / 소득세법 제45조 제3항, 제4항)

개인은 본업 소득에서도 뺄 수 있나요?

아니요, 못 뺍니다. 여기가 개인 건물주분들이 가장 많이 놓치시는 자리입니다.

개인은 부동산임대업 외에 본업이 있는 경우가 많습니다. 회사에 다니시거나 병원을 하시는 식이죠. 그러면 임대업에서 난 손실을 본업 소득에서 빼고 싶어지실 텐데요.

소득세법은 부동산임대업에서 발생한 결손금을 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 않는다고 못박아 두었습니다. 이월된 뒤에도 마찬가지라, 부동산임대업 이월결손금은 부동산임대업 소득금액에서만 공제됩니다.

예를 들어, 사업소득이 2억원이고 부동산임대업 결손금이 1억원인 해에도, 2억원에서 1억원을 빼실 수 없다는 뜻입니다. 그해 종합소득세는 2억원을 그대로 기준으로 계산됩니다.

서울에서 치과를 운영하시는 50대 중반 박 원장님도 이 부분을 다르게 알고 계셨습니다. 개인 명의 상가건물을 2025년 내내 리모델링하면서 임대료는 한 푼도 없이 대출이자와 재산세 등으로 약 1억 2천만원이 나갔고, 2026년 초 임대를 시작해 이익이 나자 이렇게 물으셨습니다.

"2년 합치면 아직 적자인데 올해 바로 세금을 내는 건가요?"

장부를 확인해 보니 전년도 임대업 결손금이 정상적으로 신고돼 있어 2026년 부동산임대업 소득에서 공제할 수 있었습니다. 다만 박 원장님은 병원 사업소득에서도 남은 결손금을 빼면 된다고 생각하고 계셨는데요. 부동산임대업 결손금은 원칙적으로 임대업 소득에서만 쓸 수 있다는 점을 설명드리자, 이후부터는 공사기간에도 비용 증빙과 장부를 빠짐없이 남기기로 하셨습니다.

다만 주거용 건물 임대업은 예외입니다. 이쪽은 다른 소득과 통산이 가능하고요.

법인은 이런 칸막이가 없습니다. 임대업에서 난 손실이 다른 사업 이익과 그대로 합쳐집니다. 여러 사업을 하시면서 건물도 들고 계신 분들이 법인 구조를 검토하시는 이유 중 하나가 이것입니다.

(소득세법 제45조 제2항, 제3항 제2호)