상가 매매 부가세, 토지 건물 가격 마음대로 적을까

건물 매입을 앞두고 취득세는 꼼꼼히 계산해 오셨는데 건물분 부가세는 통째로 빠뜨리고 오시는 분들이 종종 계십니다. 부가세 이야기를 꺼내면 곧바로 계약서 숫자를 어떻게 적을지부터 물으시는데요.

"40억에 사기로 했는데, 계약서에 토지 35억 건물 5억으로 적으면 부가세가 확 줄지 않나요?"

결론부터 말씀드리면 마음대로 적으실 수는 있습니다. 다만 그 금액을 그대로 인정해 주지는 않습니다.

세법은 매수자와 매도자가 합의한 금액을 일단 존중해 주는데요. 다만 기준시가로 안분한 금액과 너무 벌어지면 그 합의를 무시하고 기준시가 비율로 다시 계산해 버립니다.

오늘은 건물분 부가세가 왜 생기는지, 안분이 어떤 순서로 이뤄지는지, 그리고 함께 나가는 중개수수료 부가세는 어디까지 돌려받으실 수 있는지 정리하겠습니다.

건물분 부가세는 왜 생기나요?

토지는 면세이고 건축물은 과세이기 때문입니다. 부가가치세 관점에서 건물을 산다는 건, 면세인 토지와 과세인 건축물을 함께 사는 셈인데요. 그래서 건축물 부분에 대해서만 10%가 붙습니다.

예를 들어, 전체 매입가액이 40억원이고 그중 토지가 30억원, 건축물이 10억원이라고 해 보겠습니다.

건물분 부가세는 나중에 환급받으실 수 있는데요. 일반 환급은 확정신고기한이 지난 뒤 30일 이내지만, 건물 취득은 사업 설비 취득이라 조기환급 대상이라서 조기환급으로 신고하시면 신고기한이 지난 뒤 15일 이내에 나옵니다. 자금 흐름에서는 그동안 1억원이 묶여 있다는 뜻이니 대출 계획을 짜실 때 넣어서 관리하시면 도움이 됩니다.

토지와 건물 가액은 어떤 순서로 나누나요?

실지거래가액이 원칙이고, 기준시가가 안전판입니다. 순서를 정리하면 이렇습니다.

첫째, 매도자와 매수자가 합의해서 매매계약서에 토지와 건물 금액을 구분 기재하셨다면 그 금액을 인정해 줍니다.

둘째, 아래 2가지에 해당하면 감정가액이나 기준시가 비율로 다시 안분합니다.

즉 정리드리면, 자유롭게 나눠 적으실 수는 있으나 안분액에서 30% 이상 벌어지면 그 합의는 인정되지 않는 구조인 것이죠.

현실에서는 별도 수수료를 내고 감정평가를 받으시는 경우가 드뭅니다. 그래서 실무상 전체 매입가액은 기준시가 비율로 안분하는 경우가 대부분입니다. 토지 기준시가가 15억원이고 건물 기준시가가 5억원이면 3대 1이니, 전체 40억원도 30억원과 10억원으로 나뉘는 식입니다.

다만 2022년 2월 15일에 신설된 예외가 2가지 있습니다. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우, 그리고 토지와 건물을 함께 공급받은 뒤 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우인데요. 이때는 30%를 따지지 않고 실지거래가액을 그대로 공급가액으로 봅니다.

[사례] 권 대표님
상가건물 매입을 검토하시면서 계약서 초안에 건물가액을 낮게 적어 두셨습니다. 중개사무소에서 받은 초안을 내밀어 보이시며 매도인과 합의했으니 부가세도 이만큼만 내면 되지 않느냐고 말씀하셨는데요. 합의한 금액이면 그대로 인정된다고 알고 계셨던 것입니다. 기준시가로 나눈 금액과 30% 이상 차이가 나면 기준시가 비율로 다시 안분됩니다.

(부가가치세법 제29조 제9항, 같은 법 시행령 제64조)

중개수수료 부가세는 전부 돌려받나요?

아니요, 토지분은 못 받으십니다. 중개수수료는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 정하는데요. 예를 들어, 50억원짜리 물건에서 상한까지 잡으면 4,500만원이고, 여기에 부가세 450만원이 더 나갑니다.

그런데 이 중개수수료도 토지분과 건물분이 섞인 대가입니다. 토지의 취득과 관련된 매입세액은 공제받지 못하도록 법에 막혀 있고요.

그러면 못 받은 360만원은 사라지는 것일까요. 아닙니다. 공제받지 못한 부가세는 토지의 취득원가로 잡아 두었다가 나중에 그 토지를 파실 때 비용으로 처리하실 수 있습니다. 위 사례에서 대표님께서 지출하신 취득원가는 50억 4,860만원이 되는 것이죠.

[사례] 문 대표님
임대 목적으로 상가건물을 사시면서 중개수수료와 그 부가세를 함께 지급하셨습니다. 중개수수료 영수증을 보시며 건물 사려고 쓴 비용인데 왜 부가세를 다 못 돌려받느냐고 말씀하셨는데요. 건물 취득 비용이니 전액 공제된다고 생각하셨던 것입니다. 중개수수료는 토지와 건물에 함께 대응해, 토지분 매입세액은 공제되지 않고 토지 취득원가에 더해집니다.

(부가가치세법 제39조 제1항 제7호, 같은 법 시행령 제80조)

계약 전에 확인하셔야 할 것

• 매매계약서에 토지와 건물 금액이 구분 기재되어 있는지
• 그 금액이 기준시가 안분액에서 30% 안쪽인지 미리 계산해 보셨는지
• 건물분 부가세만큼의 자금이 환급까지 묶이는 것을 대출 계획에 넣으셨는지
• 매도인이 세금계산서를 발급할 수 있는 상태인지(간이과세자나 비사업자면 이야기가 달라집니다)
• 중개수수료 부가세 중 토지분은 환급이 안 된다는 점을 자금 계획에 반영하셨는지