포괄양수도 부가세, 추징 가능성은?

건물분 부가세가 몇 억원씩 되다 보니, 계약서를 포괄양수도로 다 써 놓고 나서 확인하러 오시는 대표님들이 종종 계십니다. 중개사무소에서 그렇게 하면 부가세를 안 낸다고 들으신 경우가 대부분인데요.

"중개사무소에서 포괄양수도로 하면 부가세 안 낸다고 해서 그렇게 썼는데요. 이거 나중에 문제 안 되겠죠?"

결론부터 말씀드리면 계약서에 포괄양수도라고 적는다고 포괄양수도가 되는 것은 아닙니다.

부가세법상 사업의 양도에 해당하는지는 계약서 문구가 아니라 실제 거래 내용으로 판단하는데요. 실무에서 이 판단이 여간 까다로운 일이 아닙니다.

오늘은 부동산 매입에서 포괄양수도가 성립하지 않는 대표적인 3가지 경우와, 애매할 때 쓰는 안전장치를 정리하겠습니다.

포괄양수도가 되면 왜 부가세가 없나요?

재화의 공급으로 보지 않기 때문입니다. 부가세법은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우, 그 거래를 재화의 공급에서 빼 주고 있습니다.

여기서 조건이 2가지입니다. 첫째 사업장별일 것, 둘째 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전할 것.

먼저 판단은 사업장 단위로 합니다. 그래서 사업장이 2개인 분이 그중 1개 사업장을 통째로 넘기시는 것은 사업의 양도가 되고요. 반대로 한 사업장 안에서 과세사업과 면세사업을 함께 하시면서 과세사업 부분만 넘기시는 경우는 포괄양수도가 되지 않습니다.

반면 두 번째 조건은 조금 느슨합니다. 미수금과 미지급금, 그리고 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지와 건물 등은 빼고 넘기셔도 됩니다.

그러니 실무에서 발목을 잡는 것은 대부분 두 번째 조건입니다.

부동산에서 포괄양수도가 깨지는 경우는?

3가지가 대표적입니다. 저희가 상담하다 보면 이 3가지에 걸리는 경우가 정말 많습니다.

결국 왜 깨지는지 이유는 하나로 모입니다. 포괄양수도는 양도인의 법률상 지위를 양수인이 그대로 승계하는 것인데요. 임차인을 내보내고 공실로 넘기거나, 받아서 부수거나, 임대 대신 본인이 쓰신다면 그 사업이 이어지지 않기 때문입니다. 그래서 판단의 기준은 양도 시점에 임대차 관계가 그대로 넘어갔는지입니다. 앞으로의 계획만으로 정해지지는 않고요.

많이들 물어보시는 것 중에, 명도를 잔금 후로 미루면 되지 않냐고 하시는데요. 실제로 그렇게 조정하시는 경우도 있습니다. 다만 매수인 입장에서는 공사 일정이 밀리는 문제가 생기니 실익을 따져 보셔야 합니다. 명도가 3개월 늦어져서 생기는 금융비용이 아낀 부가세보다 큰 경우도 있거든요.

참고로 양수인이 사업을 넘겨받은 뒤에 사업을 추가하거나 업종을 바꾸는 것 자체는 포괄양수도 판단에 영향을 주지 않습니다.

[사례] 신 대표님
임대 중인 건물을 사시면서 중개사무소 설명대로 포괄양수도 특약을 넣으셨습니다. 계약서의 특약 문구를 짚어 보이시며 이렇게 분명히 써 있는데 왜 부가세가 나오느냐고 말씀하셨는데요. 문구만 넣으면 포괄양수도가 된다고 알고 계셨던 것입니다. 잔금 전에 임차인을 모두 내보내는 조건이 있으면 임대사업이 이어진다고 보기 어렵습니다.

(부가가치세법 제10조 제9항 제2호, 같은 법 시행령 제23조)

애매할 때는 어떻게 하나요?

대리납부 제도를 쓰시면 됩니다. 이게 무시 못하는 게, 판단이 애매한데도 그냥 포괄양수도로 보고 세금계산서를 안 끊었다가 나중에 과세거래로 판명되면 양도인에게 부가세 본세와 가산세가 함께 나올 수 있습니다.

예를 들어, 건물분 부가세가 1억원이었다면 세금계산서 미발급 가산세(공급가액의 2%)와 신고납부 관련 가산세가 그 위에 붙습니다. 몇 년 지나서 걸리면 납부지연가산세가 하루 단위로 쌓여 있고요.

그래서 부가세법은 사업의 양도에 해당하는지 분명하지 않은 경우까지 포함해서, 양수인이 부가세를 대신 납부할 수 있는 길을 열어 두었습니다. 이 절차를 밟으시면 추징이나 가산세 걱정에서 벗어나실 수 있습니다.

즉 정리드리면, 부가세를 일단 정상적으로 흘려보내고 조기환급으로 돌려받는 구조입니다. 자금이 잠깐 묶이는 대신 추징 위험을 없애는 것이죠.

[사례] 백 대표님
오래된 상가건물을 사서 철거하고 새로 지을 계획이셨는데, 계약서는 포괄양수도 형식이었습니다. 건물분 부가세 금액을 보시고는 어차피 환급받을 돈이면 처음부터 안 내도 되지 않느냐고 여쭤보셨습니다. 돌려받을 세금이니 건너뛰어도 손해가 없다고 생각하셨던 것입니다. 판단이 틀리면 양도인에게 본세와 가산세가 나오므로, 양수인이 대리납부하는 쪽이 안전합니다.

(부가가치세법 제52조 제4항)

계약 전에 확인하셔야 할 것

• 잔금 전 명도 특약이 계약서에 들어가 있는지
• 매수 후 철거하거나 용도를 바꿀 계획인지
• 매수인이 건물의 일부라도 직접 쓸 예정인지
• 매도인의 사업자등록 상태와 업종이 매수인 쪽과 이어지는지
• 판단이 갈린다면 대리납부로 갈지, 그에 따른 자금 계획은 세워 두셨는지