건물분 부가세, 철거할 건물이면 0원으로 할 수 있을까

철거할 건물값을 0원으로 적는 계약이 2022년 2월 15일 시행령 개정 이후로는 인정될 수 있게 되었습니다. 토지와 건물을 함께 사서 건물을 철거하고 토지만 쓰시는 경우에는 안분계산을 하지 않고 실지거래가액을 그대로 공급가액으로 보는 예외가 새로 생긴 것이죠.

신축 부지로 낡은 건물을 사시는 대표님들이 바로 그 대상인데요. 계약 전에 상의하러 오셔서 잔금 치르고 바로 부술 건물인데 건물값을 0원으로 쓰면 안 되냐고 말씀 주실 때가 있습니다. 결론부터 말씀드리면 지금은 됩니다. 다만 원래부터 되던 것은 아니고 한동안 막혀 있다가 다시 길이 열린 것이라, 언제 공급받으셨는지(공급시기 기준이라 계약일과 다를 수 있습니다)에 따라 답이 완전히 갈립니다.

2022년 개정으로 철거할 건물의 부가세는 무엇이 바뀌었나요?

철거할 건물만 놓고 보면, 기준시가로 나눈 건물값에 부가세를 내던 것이 실지거래가액 그대로(0원 포함) 인정될 수 있게 바뀌었습니다.

나머지 2가지는 그대로입니다.

1)이 바뀐 이유는 2019년 개정의 부작용 때문이었습니다. 건물과 토지를 일괄 양도할 때 기준시가 비율의 30% 안에서 정하도록 한 것은 자산별 가액을 자의적으로 나눠 세금을 피하는 것을 막기 위한 취지였는데요.

그런데 낡은 건물을 사서 바로 철거하시는 경우, 그 건물의 실제 가치는 사실상 없는데도 이 규정 때문에 전체 매매가액을 건물과 토지로 나눠 부가세를 내야 하는 상황이 벌어졌습니다. 그래서 멸실 예정인 건물은 실질에 따라 0원으로 처리할 수 있도록 법령이 개정되었습니다.

3)도 같이 보셔야 합니다. 철거할 건물의 매입세액은 어차피 토지 관련 매입세액으로 분류되어 공제받지 못하거든요. 건물값을 0원으로 잡는 편이 실익 면에서도 유리하다는 뜻이죠.

(부가가치세법 제29조 제9항 제2호, 같은 법 시행령 제64조 제2항 제2호, 제80조 제2호)

건물값 0원 인정은 언제 공급받은 건부터, 누구에게 적용되나요?

2022년 2월 15일 시행령 개정 이후 공급분부터, 토지와 건물을 함께 공급받은 후 건물을 철거하고 토지만 사용하시는 분께 적용됩니다.

근데 여기서 주의할 점. 개정 전 거래까지 거슬러 적용되지는 않습니다. 2)의 기간에 이 문제로 부가세를 내신 건이 있더라도 지금 와서 되돌리기는 어렵습니다.

[사례] 최XX님
법인 명의로 사 두었던 토지의 건물을 나중에 헐고 신축을 하시면서, 매입 때 낸 건물분 부가세를 되찾으려 하셨습니다. 노트북에 저장해 두신 당시 계약서와 부가세 신고서를 번갈아 살펴보셨습니다. 개정된 규정으로 과거 건물분 부가세도 0원으로 되돌릴 수 있다고 알고 계셨는데요. 공급받으신 때가 0원이 인정되지 않던 기간이었고, 개정 전 거래까지 거슬러 적용되지는 않아 되돌리기는 어려웠습니다.

그리고 건물가액 0원 계약에는 매도인의 동의가 필요하고, 매도인 쪽 세무 처리도 같이 정리되어야 합니다.

2022년 이후라도 0원이 안 되는 경우가 있나요?

네 있습니다.

예외에 해당하는지는 결국 사실판단 영역이거든요.

이 예외는 계약서에서 토지와 건물 가액을 실지거래가액으로 구분해 두신 것을 전제로 합니다.

구분이 불분명하면 이 예외를 쓰지 못합니다. 계약서에 철거 특약을 명확히 넣으시고, 실제로 철거해서 토지만 사용하셨다는 사실이 남아 있어야 하고요.

[사례] 박 대표님
신축 부지로 낡은 건물이 딸린 토지를 사서 잔금 뒤 바로 철거하려 하셨습니다. 서류를 꺼내 놓으시며 어차피 바로 부술 건물이니 건물값을 0원으로 쓰겠다고 말씀하셨는데요. 계약서에 가액 구분도 철거 특약도 없는데, 건물 가치가 없으니 0원으로 적으면 된다고 여기셨습니다. 구분이 불분명하면 예외를 쓰지 못해, 안분액에서 30% 미만까지만 줄이는 원칙으로 돌아가야 했습니다.

예외를 못 쓰면 원칙으로 돌아가서 안분액에서 30% 미만까지만 줄일 수 있습니다. 감정평가가액이 있으면 그 가액으로, 없으면 기준시가로 안분한 금액이 기준이 되는데요. 거기서 30% 이상 벌어지지 않는 합의는 그대로 인정해 주는 것이죠.

예를 들어, 전체 매입가액 40억원, 토지 기준시가 15억원, 건물 기준시가 5억원인 물건으로 보겠습니다. 기준시가 비율이 3대 1이니 안분하면 토지 30억원, 건축물 10억원이고 건물분 부가세는 1억원입니다.

즉 안분 비율로 계산된 1억원을 7,500만원까지 낮추실 수 있다는 뜻입니다. 반대로 건물값을 키우고 싶으신 경우라면 1억 2,500만원까지 올리실 수도 있고요. 30% 이상 벌어지면 이 합의가 인정되지 않으니 경계선에 붙이지 않으시는 편이 안전합니다.

건물값을 일부러 키우는 게 이상해 보이실 텐데요. 건물은 감가상각이 되고 토지는 안 되기 때문에, 나중에 임대소득에서 비용을 많이 잡고 싶으시면 건물 비중을 올리는 쪽이 유리한 경우도 있습니다.

(부가가치세법 제29조 제9항 제2호, 같은 법 시행령 제64조)

2022년 2월 15일 이후 공급분이라면 확인하셔야 할 것

• 매매계약서에 토지와 건물 가액이 실지거래가액으로 구분되어 있고, 철거 예정이라는 특약이 들어가 있는지
• 잔금일 이후 실제로 철거하고 토지만 사용하실 계획이 확정되어 있는지
• 매도인이 건물가액 0원 계약에 동의했는지, 매도인 쪽 세무 처리도 정리되었는지
• 철거 전에 임차인 명도를 끝내실 계획인지
• 철거비용과 관련된 매입세액도 공제 대상이 아니라는 점을 알고 계신지