건물 철거비용, 부가세 공제 가능할까?

임대하시던 건물 내부를 대수선하시면서 천장과 칸막이, 설비를 뜯어내는 공사를 하신 황 대표님은 공사 견적서를 펼쳐 보이시며 이렇게 말씀하셨습니다.

"철거라는 말이 들어가면 원래 부가세를 못 빼는 거 아닌가요?"

철거비는 모두 토지 관련 매입세액이라고 알고 계셨던 것인데, 시공사에서 같은 이야기를 들으셨다는 분들도 종종 계십니다. 결론부터 말씀드리면 건물을 그대로 두고 과세 임대에 계속 쓰는 대수선이라면 철거비도 원칙적으로 공제 대상입니다. 불공제 규정은 생각보다 훨씬 좁게 적혀 있거든요.

철거비는 모두 토지 관련 매입세액일까요?

아닙니다. 불공제되는 철거비는 아래 3가지를 모두 갖춘 경우로 한정됩니다.

대수선은 건축물이 그대로 존치되어 계속 사업에 쓰입니다. 3가지 요건 중 어느 하나도 채우지 못하는 것이죠.

즉 불공제되는 철거비는 땅을 쓰려고 위에 있던 건물을 없앤 경우를 말합니다. 건물을 고쳐 쓰려고 일부를 뜯어낸 비용과는 전혀 다른 자리입니다.

같은 조의 나머지 2가지도 같은 결입니다. 토지를 사거나 모양을 바꾸는 데 든 비용, 땅값을 실제로 올려 놓아 취득원가에 들어가는 비용에 붙은 매입세액이 불공제 대상이거든요. 이 3가지가 모두 토지를 향하고 있어서, 건물을 계속 쓰기 위한 지출은 여기에 들어갈 자리가 없습니다.

(부가가치세법 제39조 제1항 제7호, 같은 법 시행령 제80조 제1호, 제2호, 제3호)

아예 헐고 새로 지으면 어떻게 되나요?

이미 보유하시면서 과세사업에 써 오신 건물이라면 공제가 인정됩니다. 다만 건축물이 있는 토지를 사서 그 건축물을 곧바로 철거하고 토지만 쓰시는 경우는 반대입니다. 철거한 건축물의 취득비와 철거비에 붙은 매입세액은 원칙이 불공제거든요.

쓰던 건물을 전부 헐고 새로 짓는 경우에도 공제가 되는 이상, 건물을 남겨 둔 채 일부만 뜯어내는 대수선은 더 분명하게 공제 대상이 됩니다.

대법원도 토지 관련 매입세액을 불공제하는 취지가 토지가 면세재화여서 매출세액이 발생하지 않는 데 있고, 토지 조성을 위한 자본적 지출은 나중에 토지를 팔 때 취득가액에 더해져 회수된다는 점에 있다고 보았습니다. 대수선 철거비는 토지가액에 더해지지 않으니 이 취지에도 맞지 않는 것이죠.

예를 들어 공사금액이 3억원이라면 부가가치세만 3,000만원입니다. 공제 여부에 따라 회사가 실제로 부담하는 돈이 그만큼 갈리니, 계약서 항목을 확정하기 전에 판단해 두시는 편이 좋습니다.

(서면3팀-2528, 2007.9.6. / 부가22601-1216, 1990.9.15. / 대법원 2007두20744, 2010.1.14.)

그래도 불공제되는 경우가 있나요?

있습니다. 3가지를 주의하셔야 합니다.

1. 그 건물을 주택임대업 같은 면세사업에 쓰는 경우에는 애초에 매입세액이 공제되지 않습니다

2. 과세와 면세를 함께 쓰는 겸용건물이라면 공통매입세액 안분이 필요합니다

3. 부동산을 취득한 직후 대수선이라는 이름으로 사실상 골조까지 헐고 다시 짓는 경우에는 불공제로 볼 수 있습니다

2)의 안분에는 예외가 붙습니다. 면세공급가액이 5% 미만이어도 공통매입세액이 500만원을 넘으면 안분하셔야 하고, 5만원이 채 안 되는 소액이면 그냥 공제받으시면 됩니다.

3)이 실무에서 가장 다툼이 많습니다. 노후 상가를 사신 직후 내부 대부분을 헐고 골조 일부만 남기는 공사에 들어가시면서, 계약서에 대수선이라고 적혀 있으니 전부 공제하면 되지 않느냐고 여쭤보신 대표님도 계셨는데요. 이름보다 실제 공사 내용과 취득 목적을 보고 판단합니다. 조세심판원도 취득한 건물을 3과세기간에 걸쳐 임대업에 쓰다가 철거한 사안에서는 불공제 처분을 취소했지만, 취득 직후에 헐어 버린 사안이라면 판단이 달라질 여지가 있습니다.

그래서 취득 시점과 실제 사용 기간, 건축허가상 공사 종별, 건축물대장의 존치 여부를 미리 갖춰 두셔야 합니다. 취득일과 공사 착공일 사이의 간격이 짧을수록 설명 부담이 커지고, 반대로 몇 년을 과세사업에 쓰다가 손본 것이라면 다툴 여지가 크게 줄어듭니다.

(부가가치세법 제40조, 시행령 제80조 제2호, 제81조 / 조심2016중0341, 2016.5.19.)

비슷한 공사를 앞두셨다면 계약 전에 확인하실 것

• 이 건물을 과세사업에 쓰는지, 면세사업이 섞여 있는지
• 겸용건물이라면 안분 기준을 어떻게 잡을지
• 공사 종별이 건축허가상 대수선으로 잡혀 있는지
• 건설폐기물 처리비가 철거공사와 같은 계약에 들어 있는지(철거비가 공제 대상이면 딸린 처리비도 같이 공제 대상이지만, 계약을 나누면 귀속 판단이 따로 갈 수 있습니다)
• 국민주택 리모델링 용역에 해당해 용역 자체가 면세되는지

마지막 항목은 면세 용역이면 시공사가 세금계산서가 아닌 계산서를 발급하게 되어, 매입세액 자체가 생기지 않기 때문입니다. 공제 여부를 따지기 전에 발급 형태부터 보셔야 하는 것이죠.