임대료 세금계산서, 월세를 못 받아도 발행해야 할까

"4달째 월세를 한 푼도 못 받았는데요. 받지도 못한 돈에 세금계산서를 끊고 부가세까지 내야 한다는 게 맞나요?"

임차인이 몇 달째 월세를 밀리고 있는데 부가세 신고 기한은 어김없이 다가오니, 답답한 마음에 연락 주시는 대표님들이 종종 계신데요. 결론부터 말씀드리면 발행하셔야 합니다. 임대용역을 계속 제공하고 계시다면 대가를 받으셨는지 여부와 상관없이 세금계산서가 나가야 하거든요.

다만 그 돈을 끝내 못 받게 되셨을 때 부가세를 되찾는 길이 따로 있습니다. 밀린 월세를 두고 도는 말 3가지를 하나씩 맞는지 보겠습니다.

"돈을 못 받았으면 세금계산서도 안 끊어도 된다", 맞을까요?

아닙니다. 공급시기가 돈 받는 날이 아니기 때문입니다.

임대료처럼 계속 제공되는 용역은 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기입니다. 다만 보증금에 대한 간주임대료 부분은 예정신고기간이나 과세기간의 종료일이 공급시기라 따로 움직입니다.

여기서 핵심, '받기로 한 때'입니다. 실제로 받은 때가 아닙니다.

매월 말일에 임대료를 받기로 계약하셨다면, 그 말일이 오는 순간 공급시기가 도래합니다. 통장에 돈이 들어왔는지는 이 판단에 들어가지 않습니다. 못 받은 임대료도 임대사업자의 수익에 포함되는 것이죠.

월세 1,000만원짜리 계약이라면 말일마다 공급가액 1,000만원, 부가세 100만원짜리 세금계산서가 나가야 한다는 뜻입니다.

(부가가치세법 제16조 제2항, 같은 법 시행령 제29조 제1항 제4호)

"임차인이 버티는 동안은 발행을 멈춰도 된다", 맞을까요?

아닙니다. 용역을 제공하고 계신 한 계속 발행하셔야 합니다. 여기가 실무에서 가장 답답한 지점인데요.

임차인이 그 공간을 계속 쓰고 있다면 대표님께서는 임대용역을 계속 제공하고 계신 것입니다. 그러니 공급시기가 매달 도래하고, 세금계산서도 매달 나가야 합니다.

받지 못한 임대료 1,000만원에 대해 부가세 100만원을 대표님 돈으로 먼저 내시게 되는 구조인 것이죠. 4달이면 400만원입니다.

그래서 실무에서 쓰는 방법이 2가지 있습니다.

1. 보증금에서 연체 임대료를 차감하는 방법. 계약서에 근거 조항이 있으면 정산 처리가 가능합니다

2. 명도 절차를 서둘러 임대용역 제공 자체를 끊는 방법. 계약이 해지되고 점유가 끝나면 그 이후로는 공급시기가 도래하지 않는 것으로 볼 수 있습니다

보증금이 남아 있는 동안에는 1)이 현실적입니다. 보증금 5,000만원에 월세 1,000만원인 계약이라면 부가세를 포함해 월 1,100만원이라, 4달치까지 막으시고 600만원이 남습니다.

문제는 그다음입니다. 보증금이 다 소진된 뒤에도 임차인이 버티고 있으면 손실이 매달 쌓이니, 그때는 법적 절차를 함께 검토하셔야 합니다.

[사례] 허 대표님
법인 명의로 상가를 임대하시던 중 임차인이 몇 달째 월세를 내지 못하자 세금계산서 발행도 함께 멈추려 하셨습니다. 한 푼도 못 받았는데 매달 부가세까지 대신 내는 게 맞느냐고 여쭤보셨습니다. 임차인이 계속 영업 중이라 입금 여부와 상관없이 매달 말일마다 공급시기가 도래하고 있었습니다. 빠진 세금계산서를 정리하고, 보증금에서 연체 임대료를 차감하면서 명도 절차도 함께 준비해야 했습니다.

"못 받은 월세의 부가세는 그냥 날린 돈이다", 맞을까요?

아닙니다. 대손세액공제로 돌려받으실 수 있습니다. 이것을 모르시는 분들이 의외로 많습니다.

부가세가 과세되는 용역을 공급하고 그 매출채권이 임차인의 파산이나 강제집행, 그 밖에 시행령이 정한 사유로 대손되어 회수할 수 없게 되면, 대손세액을 매출세액에서 빼실 수 있습니다.

예를 들어, 받지 못한 임대료가 부가세를 포함해 4,400만원이라면 대손세액은 400만원입니다. 그만큼을 그 과세기간의 매출세액에서 빼시는 것이죠.

근데 여기서 주의할 점. 대손이 확정되어야 합니다. 임차인이 연락을 안 받는다거나 사정이 어려워 보인다는 것만으로는 부족하고, 파산이나 강제집행처럼 법이 정한 사유가 갖춰져야 합니다. 여기에 공급일부터 10년 안에 대손이 확정되어야 한다는 조건도 붙습니다(정확히는 10년이 지난 날이 속한 과세기간의 확정신고 기한까지입니다).

그러니 임대료가 2달 이상 밀리기 시작하시면 증빙부터 쌓아 두시는 편이 좋습니다. 내용증명, 지급명령, 소송 기록 같은 것들이 나중에 대손을 증명하는 자료가 됩니다.

[사례] 송 대표님
상가를 임대하시며 세금계산서를 매달 정상 발행하고 부가세도 납부해 왔지만, 임차인이 폐업해 밀린 월세를 사실상 회수하기 어려워졌습니다. 월세도 못 받았는데 대신 낸 부가세까지 그냥 손해로 끝나는 것이냐고 여쭤보셨습니다. 다행히 그동안 보낸 내용증명과 지급명령, 강제집행 관련 서류가 남아 있었습니다. 대손이 확정되면 그 과세기간 확정신고에서 대손금액의 110분의 10을 매출세액에서 뺄 수 있었습니다.

(부가가치세법 제45조 제1항, 제2항)

그럼 밀린 월세의 부가세, 실제 기준은 어떻게 될까요?

3가지 말을 실제 기준과 나란히 놓으면 이렇습니다.

밀린 달수만큼 부가세는 대신 내고 계신데, 증빙이 없으면 나중에 대손을 증명할 길이 막힐 수 있습니다.

회수를 못 하시더라도 최소한 부가세는 되찾으실 수 있게 기록을 남겨 두셔야 합니다.