조합원입주권 증여, 증여가액 계산법 한번에 끝내기

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 아파트, 주택 입주권을 자녀에게 넘기려는 분들께서 감정평가서 관련해서 문의주시는 경우가 종종 있습니다. 여기 평가서에 종전자산 감정가액이 적혀 있으니 이 금액으로 증여세를 계산하면 되는 것 아니냐고 물어보시는데요.

많이들 그렇게 알고 계시는데요, 사실은 그 숫자는 출발점 중에 하나일 뿐입니다. 실제로는 증여재산가액이 그보다 커지는 경우가 대부분입니다.

오늘은 입주권 증여가액이 구성되는 3가지 포인트와, 시점을 언제로 잡으실지를 정리하겠습니다. 🙂

입주권의 증여재산가액은 어떻게 계산하나요?

결론부터 말씀드리면, 3가지를 더해서 계산하게 됩니다.

상증세법 시행령은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액을 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄을 합한 금액으로 정하고 있습니다. 그리고 조합원입주권에 대해서는 그 '납입한 금액'을 관리처분계획을 기준으로 한 조합원권리가액에 평가기준일까지 납입한 계약금과 중도금 등을 합한 금액으로 보도록 따로 적어 두었습니다.

위 3개의 조각 중 앞의 2개는 서류에 적혀 있어서 다툼이 적습니다. 문제가 되는 것은 언제나 마지막 3번째입니다.

(상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항)

종전자산 감정가액을 그대로 쓰면 안 되나요?

아니요, 그 감정가액 하나만 가지고 계산하시면 안 됩니다.

종전자산 감정가액은 내 낡은 집이 사업 시작 시점에 얼마짜리였는지를 평가한 숫자입니다. 조합원권리가액은 여기에 비례율을 반영해 계산되니 뿌리는 같지만, 두 숫자가 같지는 않습니다.

게다가 사업이 진행되는 동안 대표님께서는 계속 돈을 넣고 계셨을 겁니다. 추가분담금을 낸 만큼 그 권리의 가치도 올라가 있고요.

여기에 프리미엄까지 붙습니다. 시장에서 그 입주권이 웃돈을 얹어 거래되고 있다면 그 웃돈도 증여재산가액에 들어갑니다.

예를 들어, 관리처분계획상 권리가액이 5억원인 입주권에 추가분담금 2억원을 이미 납입하셨고 시장에서 프리미엄이 3억원 붙어 있다면, 증여재산가액은 10억원 선에서 출발하게 됩니다.

그래서 혹시라도 감정가액 평가서 한 장만 들고 혼자서 계산하시다 보면, 실제보다 절반 가까이 낮은 금액으로 신고하시게 될 가능성이 있게 되는 것입니다.

프리미엄은 어떻게 입증하나요?

증여일 앞뒤의 거래자료를 보게 됩니다.

상증세법은 시가를 원칙으로 하면서, 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 가액을 시가로 인정합니다. 같은 구역 같은 평형의 입주권 거래가 이 기간 안에 있었다면 그 가격이 기준이 될 수 있는 것이죠.

여기서 주의할 점. 이 기간을 벗어난 거래도 아예 배제되는 것은 아닙니다. 평가기준일 전 2년 이내의 거래나, 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한(증여세는 신고기한부터 6개월)까지 사이의 거래도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거치면 시가에 포함될 수가 있습니다.

기간을 숫자로만 정리드리면 이렇습니다. 증여는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지 9개월, 상속은 전후 6개월씩 12개월이 1차 사정권입니다. 여기에 심의를 거치면 전 2년까지 넓어질 수가 있는 것이죠.

즉 증여 전후로 그 구역에서 어떤 거래가 있었는지를 미리 확인해 두지 않으시면, 나중에 예상하지 못한 가격이 기준으로 올라올 수 있습니다. 이 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항)

증여를 서두르는 게 유리한가요?

숫자만 보면 그렇습니다.

사업이 진행될수록 납입액이 쌓이고 프리미엄도 오르기 때문에, 시간이 갈수록 증여재산가액은 올라가게 됩니다. 추가분담금을 1년에 2억원씩 납부하시는 구역이라면, 증여를 1년 미루는 것만으로 증여재산가액이 2억원 올라가는 셈이죠.

그래서 세금만 놓고 보면 빠를수록 유리한 구조인 것은 맞습니다.

그런데 저희가 상담하다 보면 여기서 순서를 잘못 잡으시는 경우를 보게 됩니다.

조합원 지위를 승계할 수 있는지가 아직 확정되지 않은 시점에 증여부터 실행하시면, 세금은 세금대로 내고 권리는 넘어가지 않는 상황이 생길 수 있습니다. 특히 투기과열지구 재개발 구역이라면 관리처분인가 이후의 양수 제한을 먼저 확인하셔야 합니다.

법적으로 이전이 가능한지를 먼저 확정하시고, 그 날짜의 시가를 입증할 자료를 같이 준비하는 순서를 권고드립니다.

증여 전에 챙기실 자료

• 관리처분계획서상 조합원권리가액
• 증여일까지 납입한 계약금, 중도금, 추가분담금 내역과 이체 기록
• 같은 구역 유사 물건의 최근 거래사례
• 최근 10년간 같은 증여자로부터 받은 증여내역
• 부담부증여로 하실 경우 채무승계분에 붙는 양도소득세 계산