부모님께 빌린 돈, 차용증만 쓰면 무조건 오케이?

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 부모님께 빌려서 집을 사시는 계획을 들고 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 차용증만 써두면 된다고 어디서 들으신 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"차용증 쓰고 도장 찍으면 되는 거 아닌가요? 인터넷에 양식도 있던데요."

양식은 있습니다. 다만 종이만으로는 부족합니다.

배우자와 직계존비속 사이의 금전소비대차는 원칙적으로 자금출처로 인정하지 않습니다. 차용증서와 이자 지급 사실 등이 금융자료로 객관적으로 명백히 입증되는 경우에만 인정하고요. 오늘은 실제로 인정된 사례와 부인된 사례를 나란히 보여 드리겠습니다.

얼마를 못 밝히면 걸리나요?

취득가액의 20%와 2억원 중 작은 금액입니다.

주택을 취득한 분의 직업과 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 그 가액을 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 완충이 있습니다.

• (취득재산의 가액 - 입증된 금액)이 Min(취득재산의 가액 × 20%, 2억원) 이상이면 증여추정
• 증여재산가액은 미입증금액, 그러니까 취득재산의 가액에서 입증된 금액을 뺀 전액

숫자로 보시면 이렇습니다. 8억원짜리 집을 사셨다면 못 밝히신 금액이 20%인 1억 6,000만원 미만이어야 합니다. 6억 4,000만원을 넘겨 소명하시면 통과인 것이죠.

15억원짜리 집이라면 20%가 3억원인데 2억원이 더 작으니 2억원이 기준입니다. 못 밝히신 금액이 2억원 미만이어야 하니 13억원을 넘겨 소명하셔야 합니다.

채무를 갚으실 때도 같은 구조입니다. 채무상환금액에서 입증된 금액을 뺀 금액이 Min(채무상환금액 × 20%, 2억원) 이상이면 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

즉 정리드리면 집을 살 때 한 번, 대출을 갚을 때 또 한 번 걸립니다.

(상속세 및 증여세법 제45조, 같은 법 시행령 제34조)

무엇이 자금출처로 인정되나요?

세금을 뺀 실수령액 기준입니다.

• 신고하였거나 과세받은 소득금액 (비과세와 감면 포함)
• 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액
• 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 재산의 취득이나 채무 상환에 직접 사용한 금액
• 농지경작소득
• 재산취득일 이전에 자기 재산의 대여로 받은 전세금 및 보증금
• 그 밖에 자금출처가 명백하게 확인되는 금액

여기서 금액을 잡는 방식이 다릅니다. 본인 소유 재산의 처분 사실이 증빙으로 확인되면 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액이고, 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 그 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액입니다.

연봉을 그대로 더하시면 안 된다는 뜻입니다. 세금과 4대보험을 뺀 실수령액으로 계산하셔야 합니다.

그리고 재산취득일 이전에 차용한 부채도 자금출처가 됩니다. 국가 등 기관의 채무 서류나 기타 증빙서류로 증명된 금액이고요. 다만 여기에 그 단서가 붙습니다.

가족 간 차용은 왜 안 되나요?

과세관청이 원칙적으로 인정하지 않기 때문입니다.

사인 간 금전소비대차를 통한 자금으로 주택을 취득하시는 경우, 해당 채무액은 객관적으로 명백한 경우에만 인정됩니다. 그리고 원칙적으로 배우자 및 직계존비속 간의 금전소비대차는 자금출처로 인정하지 않고, 해당 자금은 증여받은 것으로 추정합니다.

그래서 차용증서와 이자 지급 사실 등이 금융자료 등으로 객관적으로 명백히 입증되는 경우에만 자금출처로 인정됩니다.

실제 사례를 나란히 보시겠습니다.

1)과 2)의 차이가 이 문제의 핵심에 가깝습니다. 변제기와 이자율이 구체적으로 정해져 있고, 그 약정대로 이자가 실제로 오갔으며, 이자소득세까지 납부되었는지입니다.

[사례] 남XX님
집을 사시면서 모자란 자금을 아버지께 빌리고, 이자율과 변제기를 정한 차용증대로 매달 이자를 보내셨습니다. 이자 이체내역을 출력해 오셔서, 가족끼리 거래라 안 된다고 하면 그동안 낸 이자도 소용없느냐고 여쭤보셨습니다. 가족 간 차용은 무조건 부인된다고 알고 계셨던 것이죠. 원금 송금과 이자 지급, 아버지의 이자소득 신고, 본인의 상환능력이 확인되어 실제 대여로 설명할 수 있었습니다.

3)은 더 무겁습니다. 계약 형식이 상식에서 벗어나면 가장행위나 조세회피 행위로 보아 실질과세 원칙에 따라 부인될 수 있다고 했습니다. 게다가 빌려주신 분이 그 부동산 임대수입으로 원리금을 지급했다거나 이자소득세가 납부되었다고 해서 금전소비대차의 실질이 있다고 할 수 없다고 판단했고요.

[사례] 배XX님
소득이 많지 않은 상태에서 집을 사시며 부모님께 목돈을 받고, 취득 직전에 인터넷 양식으로 차용증을 만드셨습니다. 조사 과정에서 그 차용증을 내미시며, 차용증까지 있는데 빌린 돈으로 인정해 줘야 하지 않느냐고 말씀하셨는데요. 종이 한 장이면 된다고 보신 것이죠. 이자율도 상환일정도 없었고 이자나 원금이 한 번도 오가지 않아, 실제 대여로 볼 금융흐름이 없었습니다.

즉 정리드리면 형식만 갖추는 것으로는 부족하고, 실질이 진짜 대여여야 합니다.

어떻게 준비해야 하나요?

계약을 진짜 대여처럼 설계하고 기록을 남기셔야 합니다.

• 변제기와 이자율을 구체적으로 정한 차용증을 작성하실 것
• 차용증에 확정일자를 받아 작성 시점을 남기실 것
• 약정한 날짜에 이자를 계좌이체로 실제 지급하실 것
• 이자를 받으신 분이 이자소득세를 신고하고 납부하실 것
• 원금도 약정대로 상환하고 그 기록을 남기실 것
• 차용인이 이자와 원금을 갚을 소득 능력이 있는지 함께 볼 것

4번째 줄이 실무에서 가장 자주 빠지는 자리입니다. 인정된 사례에서 이자소득세 납부가 결정적이었습니다.

6번째 줄도 놓치시면 안 됩니다. 소득이 거의 없는 분이 큰 금액을 빌리고 매달 이자를 낸다는 구조 자체가 설득력이 떨어집니다. 그러면 3번 판결처럼 통상 있을 수 없는 계약으로 볼 여지가 생깁니다.

그리고 국세청은 자금출처조사 과정에서 인정된 채무를 전산에 입력해 사후관리합니다. 정기적으로 채무 변동 내역과 상환자금의 출처를 확인하니, 빌린 것으로 정리하셨다면 끝까지 갚으셔야 합니다.

조사가 어떤 경로로 시작되는지는 주택 자금출처조사, 어떤 경우에 안내문이 올까?에 정리해 두었습니다. 꼼꼼하고 잘 아는 세무대리인의 검토가 필요한 대목입니다.