주택 용도변경 후 양도 장특공 검토

01 고객의 니즈 & 고민

오랜 기간 주택으로 사용해 오시던 건물을 근린생활시설로 용도변경한 뒤 매각하려는 상담자 분의 건이었습니다.

궁금해하신 것은 과거 보유기간의 처리였습니다. 주택으로 보유하고 거주한 기간이 길었으니, 용도를 바꾼 뒤에 팔더라도 1세대 1주택 혜택과 장기보유특별공제를 그대로 받을 수 있는 것인지였습니다.

매각 시점을 용도변경 전으로 당길지 후로 미룰지에 따라 세부담이 크게 달라지는 사안이어서, 저희 세무회계 메이드에 검토를 의뢰해 주셨습니다.

02 세무회계 메이드가 수행한 업무

• 건축물대장상의 용도와 실제 사용현황, 용도변경일, 그리고 양도일 현재의 상태를 각각 확인하였습니다.
• 주택 비과세 판단과 일반 부동산에 적용되는 장기보유특별공제의 적용구간을 분리해서 계산하였습니다. 두 제도는 표가 다르기 때문에 섞어서 보면 결론이 크게 어긋납니다.
• 겸용주택이거나 일부만 용도를 바꾼 경우라면 면적과 가액을 어떻게 안분하는지, 그때 필요한 증빙은 무엇인지를 검토하였습니다.
• 용도변경 전에 매각하는 안과 변경 후 사업용으로 활용하다 매각하는 안의 세후 금액을 나란히 놓고 비교할 수 있도록 의사결정 자료를 만들어 드렸습니다.

03 해결 결과 & Insight

과거에 주택이었다는 사실만으로 양도일 현재의 근린생활시설 전체에 1세대 1주택 특례가 이어진다고 단정할 수는 없다고 정리해 드렸습니다.

용도변경은 임대수익을 올리려는 결정이지만, 실제로는 양도세 계산 방식 자체를 바꾸는 결정이기도 합니다. 임대수익만 보고 결정하시면 매각 단계에서 예상하지 못한 금액을 만나실 수 있습니다.

상담자 분께서는 두 가지 안의 세후 금액을 눈으로 비교하신 뒤, 매각 시점을 정하실 수 있었습니다.