집을 샀는데 자금출처 소명 안내문, 왜 저한테?

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 집을 산 지 1년쯤 지나 세무서 안내문을 들고 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 이미 계약도 등기도 다 끝난 뒤라 되돌릴 수 없는 상태로 오시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"등기까지 다 끝난 일인데, 이제 와서 돈 출처를 대라는 게 말이 되나요?"

네 됩니다. 오히려 등기가 끝났기 때문에 안내문이 오는 것입니다.

자금출처조사란 재산 취득이나 채무 상환에 들어간 자금의 원천이 직업과 연령, 소득과 재산 상태로 보아 본인의 자금 능력에 의한 것으로 인정하기 어려운 경우, 그 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루 여부를 확인하려고 실시하는 세무조사입니다. 그 대표적인 예가 주택 취득자금 조사고요. 오늘은 언제 걸리고 무엇으로 소명하는지 정리하겠습니다.

어떤 경우에 조사를 받게 되나요?

결론부터 말씀드리면 3가지 유형이 대표적입니다.

• 소득이 없는 미성년자가 부동산을 취득한 경우, 또는 성년이라도 직업과 연령, 소득과 재산 상태에 맞지 않게 고가의 주택을 취득한 경우
• 자금조달계획서 신고항목 중 정상적인 자금조달로 보기 어려워 편법 증여가 의심되는 자료로 관계기관에서 통보되는 경우
• 자금 원천이 충분한 경우라도 자금 사용처가 취득한 자산과 일치하지 않는 경우

2번째 줄이 요즘 가장 많은 경로인 것으로 보입니다. 계약할 때 내신 자금조달계획서가 시군구청의 이상거래 조사를 거쳐 탈세의심자료로 국세청에 넘어옵니다. 그러면 국세청은 그 자료를 등기소에서 받은 소유권이전 등기자료, 그리고 자체적으로 보유한 소득과 재산자료와 연계분석해서 조사 대상을 고릅니다.

3번째 줄은 좀 다른 결입니다. 돈이 넉넉한 분이어도 그 돈이 실제로 이 집에 들어갔는지가 맞지 않으면 봅니다. 소득은 많은데 그 소득이 다른 곳에 쓰였고 집값은 다른 데서 나온 상황이 여기 해당합니다.

말씀드리고 싶은 것은, 안내문이 계약 직후에 오지 않는다는 점입니다. 자료가 모이고 분석을 거쳐 나오기 때문에 시차가 있습니다. 그래서 다 지나간 일이라고 여기실 무렵에 도착합니다.

무엇이 자금출처로 인정되나요?

세금을 뺀 금액만 인정됩니다. 여기가 가장 많이 어긋나는 지점입니다.

예를 들어, 연봉 1억원을 5년 받았으니 5억원을 소명할 수 있다고 계산해 오시는 분이 많은데요. 세금을 뺀 실수령액 기준이라 실제 인정액은 그보다 작습니다.

차입금에 붙는 단서도 크게 걸립니다. 실무에서는 배우자와 직계존비속 사이의 소비대차를 원칙적으로 인정하지 않습니다. 부모님께 빌렸다고 하시려면 차용증만으로는 부족하고, 이자를 실제로 주고받은 기록과 상환 능력이 함께 보여야 합니다.

[사례] 조XX님
집을 사고 한 해쯤 지나 세무서 안내문을 받고 찾아오셨습니다. 연봉에 근속 햇수를 곱해 자금 계획을 맞춰 두셨는데 모자랄 것이 없어 보이는데 왜 왔는지 모르겠다고 말씀하셨는데요. 근로소득은 총급여가 아니라 원천징수세액을 뺀 금액만 인정되고, 그 돈이 실제로 집값으로 나갔는지도 맞아야 합니다.

(상속세 및 증여세법 제45조, 같은 법 시행령 제34조. 인정 항목의 구체적 분류는 국세청 실무 기준입니다)

소명하지 못하면 얼마를 내나요?

증여받은 것으로 보아 증여세를 매깁니다.

자금출처가 확인되지 않으면 그 자금을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 다만 입증되지 않은 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여로 추정하지 않습니다. 세율은 이렇습니다.

즉 정리드리면, 여기서 빼주는 증여재산공제도 같이 보셔야 합니다. 배우자는 6억원, 직계존속은 5,000만원(미성년자는 2,000만원), 직계비속은 5,000만원, 기타 친족은 1,000만원입니다. 10년 단위로 다시 열립니다.

숫자로 보시는 게 빠릅니다. 성년 자녀가 부모님께 3억원을 받아 집을 사셨는데 소명하지 못하면, 5,000만원을 뺀 2억 5,000만원이 과세표준이 됩니다. 20% 구간이라 5,000만원에서 누진공제 1,000만원을 뺀 4,000만원이 증여세로 나옵니다.

여기에 신고를 안 하셨으니 무신고가산세와 납부지연가산세가 얹힙니다. 미리 신고하셨다면 산출세액에서 징수유예액과 공제 감면세액을 뺀 금액의 3%를 깎아 주는 신고세액공제까지 받으실 수 있었던 자리인데, 반대 방향으로 가는 것이죠.

미리 준비할 수 있는 게 있나요?

있습니다. 순서를 앞으로 당기시는 것입니다.

• 계약 전에 자금 구성을 확정하고 각 항목의 증빙을 미리 모으실 것
• 증여로 자금을 받으실 계획이면 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세 신고를 마치실 것
• 가족에게 빌리시는 구조라면 이자 지급 기록을 실제로 남기실 것
• 소득 인정액은 세금을 뺀 금액이라는 점을 계산에 반영하실 것
• 계약서와 통장 흐름, 자금조달계획서 기재 내용을 서로 맞춰 두실 것

이 안내문이 어디서 출발하는지는 자금조달계획서, 어떤 집을 살 때 내야 할까?에, 가족에게 빌리신 자금을 어떻게 인정받는지는 부모님께 빌린 집값, 차용증만 쓰면 인정될까?에 따로 정리해 두었습니다.

2번째 항목이 실무에서 가장 효과가 큽니다. 증여세를 어차피 내실 거라면 취득 전에 증여와 신고를 함께 끝내 두시길 권고드립니다. 그러면 증여세 신고서 자체가 자금출처가 되거든요. 가산세를 피하는 기준은 취득일이 아닙니다. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이라는 점도 함께 보셔야 하고요. 기한 안에 신고하시면 신고세액공제 3%도 받으실 수 있습니다.

[사례] 백XX님
집값의 일부를 부모님께 빌려 잔금을 치르시고 차용증까지 써 두셔서 마음을 놓고 계셨습니다. 날짜도 서명도 다 있는데 왜 증여로 볼 수 있느냐고 여쭤보셨는데요. 1년 가까이 이자가 오간 기록이 없었고, 가족 간 차입은 문서보다 이자 지급과 상환 능력을 함께 봅니다.

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