아파트 증여세, 옆집 매매가격이 중요한 이유는

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 공시가격으로 증여세를 계산해 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 아파트인데도 그렇게 알고 계신 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"공시가격이 8억이니까 그걸로 신고하면 되는 거 아닌가요?"

아파트는 그렇지 않습니다. 옆집 거래가가 시가가 됩니다.

증여세가 부과되는 주택의 가액은 증여일 현재 시가에 따릅니다. 그런데 아파트처럼 비슷한 물건이 많은 경우에는 그 단지의 다른 집 거래가액이 시가로 잡히거든요. 공시가격으로 계산해 두셨다가 몇 배가 나오는 일이 실무에서 종종 나올 수 있습니다. 오늘은 평가 규칙을 정리하겠습니다.

시가를 무엇으로 보나요?

평가기간 안의 매매와 감정, 수용, 공매, 경매가액입니다.

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 평가기준일인 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 중에 해당 주택에 대한 매매나 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다.

여기에 1가지가 더 붙습니다. 증여일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지, 해당 주택과 면적과 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 주택의 매매나 감정, 수용, 공매, 경매가액이 있으면 그 가액도 시가로 봅니다. 이것을 유사매매사례가액이라고 합니다. 신고를 안 하시면 평가기간 전체, 그러니까 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지가 대상이 되고요.

그런데 공동주택은 유사한 주택의 요건이 따로 정해져 있습니다.

• 동일한 공동주택 단지 내에 있을 것
• 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것
• 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것

3요건을 모두 만족하는 주택이 2곳 이상이면, 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다.

즉 정리드리면 같은 단지의 비슷한 평수 집이 거래되면 그 값이 내 집의 시가가 됩니다. 상속으로 받으신 부동산은 평가기간이 상속개시일 전후 6개월로 달라지니 상속 부동산 평가, 유사매매사례가액이 뭘까?를 따로 보셔야 합니다.

1순위와 2순위가 함께 있으면 해당 주택의 매매 등 가액을 우선 적용합니다. 시가로 보는 가액이 2개 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액을 씁니다.

[사례] 김XX님
아파트를 자녀에게 증여하시면서 공동주택가격으로 증여세를 계산해 오셨습니다. 계산표를 내밀어 보이시며 옆집 거래가가 왜 내 증여세에 들어가느냐고 말씀하셨는데요. 같은 단지에서 면적과 공동주택가격이 비슷한 집이 증여일 전에 거래되어 있었습니다. 그 거래가액이 시가가 되어 증여세를 다시 계산해야 했습니다.

[사례] 박XX님
자녀에게 아파트를 증여하시려던 차에 같은 단지 비슷한 평형에서 거래가 1건 나왔습니다. 두 집의 층과 수리 내역을 나란히 적어 오셔서 조건이 이렇게 다른데 그 값을 그대로 쓰느냐고 여쭤보셨는데요. 유사한 주택 요건에 들면 상태 차이가 있어도 그 거래가액이 시가로 잡힐 수 있습니다.

(상속세 및 증여세법 제60조, 제61조, 같은 법 시행령 제49조, 시행규칙 제15조)

평가기간을 벗어난 거래도 걸리나요?

네, 걸릴 수 있습니다. 평가심의위원회를 거칩니다.

평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년부터 법정결정기한(증여세 신고기한부터 6개월)까지의 기간 중에 있는 매매 등 가액은, 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.

앞뒤로 상당히 넓게 열려 있다는 뜻입니다. 신고를 마치신 뒤에도 결정기한 안에 거래가 나오면 그 값으로 다시 볼 여지가 있고요.

실제로 이런 경우를 생각해 보겠습니다. 2024년 7월 1일에 아파트 A를 자녀에게 증여하시는 경우입니다.

• 평가기간 내: 2024년 3월 20일 아파트 B의 유사매매사례가액 9억원
• 평가기간 밖: 2023년 7월 1일 아파트 A의 감정가액 평균액 10억원
• 평가기간 밖: 2024년 11월 10일 아파트 A를 제3자에게 매매한 가액 11억원

평가기간 안에는 해당 주택의 매매가액이 없으니 유사매매사례가액 9억원이 시가가 됩니다. 그런데 평가기간 밖의 두 가액이 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 편입되면, 해당 주택 자체의 매매가액이 생기므로 유사매매사례가액 9억원은 적용하지 않습니다(시행령 제49조 제2항 단서). 그래서 둘 중 증여일에 가까운 11억원이 시가가 됩니다.

전세를 낀 집은 어떻게 되나요?

보증금 환산액과 비교해서 큰 쪽입니다.

시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대료 등의 환산가액을 비교해서 큰 금액으로 평가합니다.

임대료 등의 환산가액 = 임대보증금 + (1년간의 임대료 ÷ 12%)

여기에 저당권 특례도 붙습니다. 저당권 등이 설정된 주택은 아래 두 금액 중 큰 금액으로 평가합니다.

• 평가기준일 현재의 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 평가액
• 해당 주택이 담보하는 채권액 등으로 평가한 가액

앞의 사례로 이어 보겠습니다. 아파트 A가 임대 중이라 임대보증금 6억원, 근저당 설정 채권액 2억원이 설정되어 있었습니다. 합하면 8억원이니 시가 9억원보다 작아 시가 9억원이 그대로 적용됩니다.

만약 보증금이 더 컸다면 그 금액이 평가액이 되었을 겁니다. 전세를 크게 끼고 계신 집이라면 이 계산을 먼저 해보셔야 합니다.

채무를 넘기면 어떻게 되나요?

부담부증여라고 하고, 채무액을 뺍니다.

주택에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하시면 증여세를 계산할 때 증여재산가액에서 그 채무부담액을 공제하실 수 있습니다. 다만 조건이 있습니다.

• 증여일 현재 증여재산에 담보된 증여자의 채무일 것
• 증여자가 부담하고 있는 채무를 수증자가 인수한 것이 확인될 것
• (실무 기준) 채무자 명의만 바꾼 것이 아니라 원금과 이자를 실제로 변제하고 있는 사실이 확인될 것
• 배우자나 직계존비속 간 부담부증여는 인수되지 않은 것으로 추정하되, 증빙이나 계약서로 객관적으로 인정되면 공제

4번째 줄이 가족 간 부담부증여의 관문입니다. 가족끼리는 일단 인수하지 않은 것으로 보고 시작합니다. 부담부증여로 넘기실 때 양도소득세가 왜 따라오는지는 부담부증여, 왜 양도소득세를 또 내야 할까?에 따로 정리해 두었습니다.

그리고 국세청은 부담부증여로 인수한 채무를 전산에 입력해 사후관리하고 있습니다. 정기적으로 채무 변동 내역과 상환자금의 출처를 확인해 증여세 탈루 여부를 검증하는 것이 원칙입니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.