부모님 집, 시세보다 싸게 사면 증여세 나온다는 말의 진실은

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 부모님 집을 시세보다 싸게 사는 계획을 들고 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 증여보다 낫다고 들으신 경우가 많고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"공짜로 받는 것도 아니고 돈을 주고 사는 건데, 이게 왜 증여가 됩니까?"

돈을 주신 것은 맞습니다. 다만 덜 주신 만큼이 증여입니다.

특수관계인에게서 주택을 시가보다 낮은 가액으로 사시거나, 이들에게 시가보다 높은 가액으로 파시면 그 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세합니다. 게다가 파신 쪽에는 양도소득세가 다시 계산되고요. 오늘은 그 기준선과 계산을 정리하겠습니다.

얼마나 싸게 사야 걸리나요?

시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이 기준선입니다.

1)을 보시면 두 조건이 또는으로 연결되어 있습니다. 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 걸립니다.

2)의 특수관계인이 아닌 자 사이의 거래에는 단서가 하나 더 붙습니다. 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮거나 높은 가액으로 양수하거나 양도한 경우에만 과세합니다.

정당한 사유가 있는지는 실무상 해당 거래의 경위, 거래당사자의 관계, 거래가액의 결정 과정 등을 고려해서 적정한 교환가치를 반영해 거래했다고 볼 수 있는지로 판단합니다.

여기서 특수관계인의 범위도 넓습니다. 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척, 배우자(사실상 혼인관계 포함), 친양자 입양된 자와 그 배우자 및 직계비속 등이 들어갑니다.

양수일이나 양도일은 각각 해당 주택의 대금을 청산한 날을 기준으로 봅니다.

[사례] 서XX님
아버지 아파트를 시세보다 낮은 값에 사시면서 대금은 전부 계좌로 보내셨습니다. 이체확인증을 묶어 오셔서 돈을 다 냈는데 왜 증여냐고 말씀하셨는데요. 같은 단지 거래가로 시가를 잡아 보니 차액이 기준금액을 크게 넘었습니다. 대금을 실제로 냈느냐와 별개로 차액에서 기준금액을 뺀 만큼이 증여로 잡힙니다.

(상속세 및 증여세법 제35조, 같은 법 시행령 제26조)

숫자로 보면 얼마인가요?

계산식대로 해 보겠습니다.

예를 들어 2024년 3월에 아버지가 아들에게 시가 30억원인 주택을 20억원에 양도하신 경우입니다. 대금 지급은 분명한 상황이고요.

• 차액: 30억원 - 20억원 = 10억원
• 기준금액: Min(30억원 × 30%, 3억원) = 3억원
• 증여재산가액: 10억원 - 3억원 = 7억원
• 과세표준: 7억원 - 5,000만원(직계존속 증여재산공제, 직전 10년 안에 다른 증여가 없다는 전제) = 6억 5,000만원
• 산출세액: 6억 5,000만원 × 30% - 6,000만원 = 1억 3,500만원
• 신고세액공제 3%를 빼면 증여세는 1억 3,095만원

10억원을 덜 내고 사셨는데 증여세가 1억 3,000만원 넘게 나옵니다.

즉 정리드리면 3억원이라는 완충이 있어도 그 이상은 그대로 증여로 잡힙니다.

파는 쪽은 괜찮은가요?

아닙니다. 양도세가 다시 계산됩니다.

양도자인 아버지는 소득세법상 저가양도 부당행위계산 부인에 해당해서, 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 재계산해 납부하셔야 합니다.

같은 사례로 이어 보겠습니다. 취득가액이 15억원이고, 장기보유특별공제와 기본공제는 없다고 가정한 단순 계산입니다.

• 당초 신고 기준: (20억원 - 15억원) × 40% - 2,594만원 = 1억 7,406만원
• 재계산 기준: (30억원 - 15억원) × 45% - 6,594만원 = 6억 906만원

양도세만 4억 3,500만원이 늘어납니다. 여기에 아들 쪽 증여세 1억 3,095만원까지 더하면 한 거래에서 5억원이 넘는 세금이 추가로 나오는 셈이죠.

말씀드리고 싶은 것은, 저가 양도가 증여보다 유리한 구간이 분명히 있다는 점입니다. 다만 그 구간은 시가의 30%와 3억원 안쪽이고, 그 선에 닿는 순간 양쪽에서 세금이 붙습니다.

시가를 어떻게 잡느냐가 결국 이 계산의 출발점입니다. 아파트라면 같은 단지의 유사매매사례가액이 시가가 되니 매매가를 임의로 정하실 수 없습니다. 꼼꼼하고 잘 아는 세무대리인의 검토가 필요합니다.

안전하게 하려면 어떻게 하나요?

기준선 안에서 설계하시고 증빙을 남기셔야 합니다.

• 시가를 먼저 확정하실 것 (유사매매사례가액과 감정가액을 확인)
• 차액이 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액에 미달하도록 잡으실 것
• 대금이 실제로 오간 금융 증빙을 남기실 것
• 양도자 쪽 양도소득세 부당행위계산 부인 기준도 함께 확인하실 것
• 자금출처가 소명되는 범위에서 매매대금을 마련하실 것

4번째 줄을 놓치시기 쉽습니다. 증여세 쪽 기준과 양도세 쪽 부당행위 기준이 다릅니다. 양도세는 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 부당행위로 봅니다. 증여세보다 문턱이 훨씬 낮습니다.

그러니 증여세는 안 나오는 구간이어도 양도세는 재계산되는 경우가 생깁니다. 두 기준을 함께 놓고 계산하셔야 하는 이유입니다.

[사례] 임XX님
자녀에게 집을 넘기시면서 차액을 증여세 기준금액 안쪽으로 맞춰 가격을 정하셨습니다. 증여세가 안 나오니 양도세도 매매가대로 내면 되지 않느냐고 여쭤보셨는데요. 양도세 쪽 부당행위 기준은 증여세보다 훨씬 낮아 시가로 다시 계산될 수 있습니다.