배우자에게 집을 돈주고 팔았는데 왜 증여세가 나올까

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 부부 사이나 부모 자녀 사이에 집을 사고파는 계획을 들고 오시는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 증여보다 세금이 적을 것으로 보고 오시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"제대로 값 치르고 사는 건데, 왜 증여로 본다는 겁니까?"

값을 치르신 것을 증명하셔야 합니다. 안 하시면 증여로 봅니다.

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 주택은 양도자가 그 주택을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 것으로 추정합니다. 실질적으로 증여 혐의가 있는 거래를 증여로 보는 규정이죠. 오늘은 이 추정을 깨는 방법을 정리하겠습니다.

어떤 거래가 증여로 추정되나요?

2가지 유형입니다.

• 배우자 또는 직계존비속에게 주택을 양도한 경우
• 특수관계인에게 양도하고 3년 이내에 그 특수관계인이 당초 양도자의 배우자 또는 직계존비속에게 다시 양도한 경우

2번째 줄이 우회양도입니다. 첫 번째 규정을 피하려고 중간에 한 사람을 끼우는 방식을 막는 조항이죠. 일단 친인척 등 특수관계인에게 파시고 3년 이내에 다시 배우자나 직계존비속에게 넘기시면, 그 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받은 것으로 추정합니다. 3년이라는 시계가 두 번째 양도일까지 돌아간다고 보시면 됩니다.

다만 우회양도에는 예외가 있습니다. 두 번의 양도에서 발생한 양도소득세가 증여받은 것으로 볼 경우의 증여세보다 큰 경우에는 적용하지 않습니다. 이미 양도세를 더 많이 내셨다면 굳이 증여로 볼 이유가 없다는 뜻입니다.

여기서 배우자는 혼인관계에 의한 배우자를 말하고 사실혼 배우자는 제외되는 것으로 봅니다. 직계존비속의 경우에는 법정혈족인 양자를 포함하고요. 다만 사실혼 배우자도 특수관계인에는 해당하니 우회양도 규정까지 빠져나가지는 못합니다.

(상속세 및 증여세법 제44조 제1항, 제2항)

추정을 깨려면 어떻게 하나요?

대가를 지급받고 양도한 사실을 명백히 증명하셔야 합니다.

배우자 및 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여추정을 적용하지 않습니다. 이 밖에도 파산선고로 처분된 경우와 증권시장을 통해 유가증권이 처분된 경우까지 배제 사유가 더 있습니다. 주택에서 자주 보게 되는 것만 추리면 이렇습니다.

1)이 실무의 관문입니다. 배우자나 직계존비속 사이의 매매거래를 증여로 추정하므로, 이를 부인하려는 납세자가 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백함을 증명해야 합니다.

증명하려면 매매거래에 대한 대금 지급의 금융 증빙 등 객관적인 증빙을 제시하셔야 합니다. 계약서만으로는 부족합니다.

거래의 실질이 양도인지 증여인지는 계약 내용과 대금 지급 관계 등 구체적인 사실을 확인해서 판단할 사항이고, 실질이 사실상 양도에 해당한다면 이를 주장하는 자가 입증해야 한다는 해석이 있습니다.

즉 정리드리면 입증 책임이 납세자에게 있습니다. 양도라는 사실을 납세자가 직접 밝히셔야 하는 구조입니다.

숫자로 보시면 차이가 큽니다. 시가 10억원 주택을 배우자에게 9억원에 파셨는데 대금 지급을 증명하지 못하시면, 차액 1억원이 아니라 시가 10억원 전액이 증여재산가액이 됩니다. 배우자 증여재산공제 6억원을 빼도 과세표준이 4억원이라 증여세가 7,000만원쯤 나옵니다.

[사례] 유XX님
아드님께 집을 넘기며 매매계약서를 쓰셨는데, 대금은 일부만 계좌로 받고 나머지는 가족끼리 나중에 정산하기로 하셨습니다. 계약서도 있고 돈도 일부 받았으니 싸게 판 차액만 문제 아니냐고 말씀하셨는데요. 직계존비속에게 판 집은 대가를 받은 사실이 명백히 증명되지 않으면 그 집 자체를 증여받은 것으로 추정합니다.

무엇을 준비해야 하나요?

돈이 실제로 오간 흔적을 남기셔야 합니다.

• 매매대금 전액을 계좌이체로 주고받으실 것
• 매수인이 그 자금을 어디서 마련했는지 자금출처를 갖추실 것
• 대출을 끼셨다면 그 대출의 이자를 매수인이 실제로 부담하실 것
• 계약서상 금액과 실제 이체 금액을 일치시키실 것
• 시세와 크게 어긋나지 않는 금액으로 정하실 것

2번째 줄이 자주 무너지는 자리입니다. 대금을 이체하셨는데 그 돈이 어디서 나왔는지 설명되지 않으면, 자금 자체가 증여로 넘어갑니다. 취득가액의 20%와 2억원 중 작은 금액을 못 밝히시면 미입증금액 전액이 증여재산가액이 되고요. 매매를 증여추정에서 빼내도 자금출처조사에서 다시 걸리는 구조죠.

3번째 줄도 사후관리 대상입니다. 국세청은 자금출처조사 과정에서 재산 취득자금으로 인정된 채무를 전산에 입력해 사후관리하고 있습니다. 매년 1회 이상 채무 변동 내역과 상환자금의 출처를 확인해 증여세 탈루 여부를 검증하고요.

5번째 줄은 다른 조항 때문입니다. 시가보다 현저히 낮은 가액으로 파시면 저가 양수에 따른 이익의 증여로 별도 과세될 여지가 있습니다. 증여추정을 깨셔도 저가양수 조항에서 다시 걸리는 것이죠.

[사례] 허XX님
아드님께 시세대로 집을 파셨고 대금도 전액 계좌로 받으셨습니다. 이체 내역을 한 장씩 넘기시며 값을 제대로 받았는데 무엇이 더 남았느냐고 여쭤보셨는데요. 아드님이 낸 돈의 상당 부분이 매매 직전에 부모님께 받은 돈이었습니다. 매매가 인정되어도 매수인이 그 돈을 어떻게 마련했는지는 따로 검증합니다.

세금은 어떻게 계산되나요?

증여일 현재 시가가 증여재산가액이 됩니다.

주택 증여일 현재 시가가 증여재산가액이 되고, 시가가 불분명한 경우에는 보충적 평가방법으로 평가한 가액이 증여재산가액이 됩니다.

아파트라면 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 5% 이내인 집의 거래가액이 시가로 잡힙니다. 그러니 매매대금을 얼마로 정하셨는지와 무관하게, 시가 전액이 증여재산가액이 되는 셈입니다.

• 증여로 추정되면 매매대금을 뺀 차액이 아닌 시가 전체가 대상
• 저가양수 조항은 차액만 과세하는 것과 대비됨
• 그래서 증여추정이 저가양수보다 훨씬 무거움
• 대금 지급 증빙이 그만큼 중요한 이유

3번째 줄이 이 조항의 무게입니다. 저가로 파신 것으로 인정되면 차액에서 기준금액을 뺀 만큼만 과세되는데, 증여추정에 걸리면 시가 전부가 증여재산가액이 됩니다.

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