전세 낀 집 부담부증여, 부모도 세금을 내야 할까

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 전세를 낀 아파트를 자녀에게 넘기려는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 세무사에게 계산을 받아 보시고 나서 당황스럽게도 이렇게 되물으십니다.

"저는 돈 한 푼 받은 게 없는데 왜 제 이름으로 양도세가 나옵니까? 아들한테 그냥 준 거잖아요."

어려운 개념일 수 있는데, 세법 눈으로는 절반을 ‘파신 것’으로 보기 때문입니다.

증여재산에 담보된 채무를 자녀가 함께 넘겨받는 것을 부담부증여라고 하는데요. 채무액만큼은 대가를 받고 넘긴 것으로 보기 때문에, 그 부분에 양도소득세가 붙습니다. 전체 세금은 줄어드는 경우가 많지만 내는 사람이 둘로 갈리는 것이죠. 오늘은 그 계산과 사후관리를 짚어 드리겠습니다.

부담부증여를 하면 세금이 어떻게 갈리나요?

증여세는 자녀가, 양도소득세는 부모님이 내십니다.

증여재산가액에서 채무액을 뺀 부분은 증여이고, 채무액에 해당하는 부분은 유상으로 이전된 것(양도)으로 봅니다. 그래서 세금이 두 갈래로 나뉩니다.

[사례] 길 대표님
자녀들에게 재산을 미리 나눠 주고 싶어 하셨는데 자산 대부분이 부동산이었습니다. 어차피 나중에 줄 집이면 지금 넘기자고 보시고 전세보증금을 승계하는 조건으로 증여하는 방안을 검토하셨고요. 증여세와 양도세를 나눠 계산해 드렸고, 비교해서 깔끔히 의사결정 하셨습니다.

대표님 입장에서는 집 전체를 무상으로 넘기는 증여였지만, 세법은 전세보증금만큼은 아드님이 대신 부담하게 된 대가로 봅니다.

처음에는 세금이 하나 더 생긴 것처럼 느껴져 포기하려고도 하셨는데, 총 세액을 비교해 보니 전체 부담은 오히려 낮아졌습니다.

"세금이 줄어드느냐만 볼 게 아니라, 누가 어떤 세금을 내는지까지 같이 봐야 하는 거였네요."

즉 정리드리면, 하나의 거래가 절반은 증여, 절반은 양도가 되는 구조입니다.

(소득세법 제88조, 상속세 및 증여세법 제47조, 같은 법 시행령 제36조)

실제로 세금이 줄어드나요?

네, 줄어드는 경우가 많습니다. 숫자로 보시는 게 빠른데요.

예를 들어, 2016년 1월 1일에 아버지가 2억원에 사신 아파트가 있고, 보증금 2억원에 전세를 놓고 계신다고 해보겠습니다. 이 집을 2026년 6월 1일에 성년인 아들에게 넘기는데, 그때 시가는 5억원입니다. 아버지가 다주택자라 1세대 1주택 비과세는 못 받으시고, 다른 필요경비는 없다고 가정합니다.

먼저 그냥 증여하시는 경우입니다. 증여재산가액 5억원에서 증여재산공제 5,000만원을 빼면 과세표준이 4억 5,000만원이고, 산출세액 8,000만원에서 신고세액공제(기한 내 신고 시 3%) 240만원을 빼 7,760만원을 아들이 냅니다.

부담부증여로 하시면 이렇게 갈립니다.

증여세 쪽은 5억원에서 채무 2억원을 뺀 3억원이 과세가액이 되고, 공제 5,000만원을 빼면 과세표준 2억 5,000만원, 산출세액 4,000만원에서 신고세액공제 120만원을 빼 3,880만원입니다. 아들이 내는 금액이 절반 아래로 떨어지죠.

양도소득세 쪽은 아버지가 내십니다. 양도가액 2억원에 취득가액 8,000만원이라 양도차익이 1억 2,000만원인데요. 보유기간이 10년을 넘어 장기보유특별공제 20%인 2,400만원을 먼저 빼면 양도소득금액이 9,600만원이고, 기본공제 250만원까지 빼면 과세표준이 9,350만원입니다. 여기에 1,536만원 더하기 8,800만원 초과분의 35%를 적용하면 산출세액이 1,729만원이고요.

둘을 합치면 5,609만원입니다. 여기에 양도소득세분 개인지방소득세가 약 173만원 더 붙고요. 증여세에는 붙는 지방세가 없으니 그것까지 넣어도 그냥 증여할 때보다 1,900만원 넘게 적습니다.

근데 여기서 주의할 점. 이 계산은 비과세가 걸리지 않는 사례입니다.

반대로 아버지가 1세대 1주택 비과세를 받으실 수 있는 상황이면 양도세가 0원이라 실익이 훨씬 커집니다. 그리고 보유기간 2년 이상인 주택은 2026년 5월 9일까지 양도하는 분까지 다주택 중과에서 빠져 있었는데요. 그 뒤로 넘기시는 건에 조정대상지역 중과가 걸리면 양도세가 뛰어 오히려 손해가 날 수도 있습니다. 부담부증여가 늘 유리한 방법은 아니라는 뜻이죠. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.

채무는 아무거나 빼주나요?

아니요, 아무 채무나 빼주지는 않습니다. 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무액이 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정하는 것이 원칙입니다. 금융회사 채무라면 그 기관의 확인서류로, 그 밖의 채무라면 채무부담계약서와 채권자확인서, 담보설정과 이자지급 증빙으로 객관적으로 증명하셔야 비로소 공제됩니다.

그 위에 증여 당시 존재하는, 증여재산에 담보된 증여자의 채무여야 하고요. 담보되지 않은 신용대출을 얹거나, 증여 이후에 생긴 채무를 끼워 넣으시면 인정되지 않습니다.

전세보증금도 채무로 인정됩니다. 자녀분이 부모님 집에 전세로 들어가 계셨다가 그 집을 증여받는 경우도 마찬가지고요. 부담부증여 전에 계약서를 작성하시고 실제로 보증금을 지급하신 사실이 입증되면 증여받는 주택가액에서 차감됩니다.

계약서만 있고 돈이 오간 흔적이 없으면 인정받기 어렵고요.

(상속세 및 증여세법 제47조 제3항, 같은 법 시행령 제36조)

나중에 그 빚을 갚을 때는 괜찮은가요?

꼭 그렇지는 않습니다. 거기서 한 번 더 봅니다.

[사례] 반 대표님
학업 중인 따님께 아파트를 증여하려 하셨습니다. 대출을 같이 넘기면 증여세를 줄일 수 있다는 이야기를 들으시고 처음부터 부담부증여를 염두에 두고 오셨는데요. 증여세가 줄어드는 계산을 보고 만족스러워하셨는데, 그 대출을 따님이 어떻게 갚으실지 여쭙자 잠시 말을 멈추셨습니다.

"그건 제가 나중에 조금씩 갚아주면 되는 것 아닌가요?"

바로 그 지점이 문제입니다. 국세청이 부담부증여로 넘어간 채무를 사후에 따로 들여다보거든요. 그 채무를 실제로 인수한 것이 맞는지, 갚을 때 그 자금은 어디서 났는지를 확인하기 위해서입니다.

증여 당시에는 따님이 채무를 인수한 것으로 보고 증여재산가액에서 빼주더라도, 몇 년 뒤 그 원리금을 결국 반 대표님이 대신 갚아 주시면 그 상환금액이 다시 따님에 대한 증여가 될 수 있습니다. 대신 갚아 주신 것이 확인되면 채무 변제에 따른 이익으로 보고, 따님이 스스로 갚았다고 보기 어려우면 상환자금을 증여받은 것으로 추정하는 구조고요.

"지금 증여세만 줄이는 게 끝이 아니네요. 몇 년 뒤 대출 갚는 것까지 봐야 하는 거군요."

그래서 채무를 넘기실 때는 자녀분이 그 빚을 스스로 갚을 능력이 있는지부터 보셔야 합니다. 지금 세금을 나눠 놓고 몇 년 뒤에 한꺼번에 돌려받는 셈이 되면 실익이 사라지거든요. 자녀분이 미성년자시라면 상환자금 소명을 더 꼼꼼히 준비해 두시는 편이 좋습니다.

(상속세 및 증여세법 제36조 제1항, 제45조 제2항)