동거주택 상속공제 6억, 부모님 모시고 살면서 절세받기?

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 부모님을 오래 모시고 사신 자녀분들을 종종 뵙게 됩니다. 형제들 사이에서 집 문제로 이야기가 오가는 중에 찾아오시는데요. 그때 이런 말씀을 주십니다.

"제가 15년을 아버지랑 같은 집에서 살았거든요. 이런 것도 세금에서 좀 봐주는 게 있나요?"

네 있습니다. 결론부터 말씀드리면 주택가액을 6억원까지 통째로 빼 줄 수 있습니다.

동거주택 상속공제는 부모님을 오래 모신 자녀의 주거 안정을 위해 만든 제도인데요. 요건이 4가지나 되고 하나라도 어긋나면 전부 날아가는 구조입니다. 특히 누가 상속받느냐에서 갈리는데, 이 대목을 모르고 어머님 앞으로 등기했다가 6억원을 통째로 놓치는 경우가 사실 적지 않습니다. 오늘은 그 요건을 순서대로 짚어 드리겠습니다.

동거주택 상속공제는 얼마를 빼주나요?

상속주택가액 전부를 빼주되, 6억원이 한도 금액입니다.

여기서 주택가액은 주택부수토지 가액을 포함하고, 상속개시일 현재 그 주택과 부수토지에 담보된 돌아가신 분의 채무액(담보대출)을 뺀 금액입니다. 그러니 담보대출이 잡혀 있으면 그만큼 공제액도 줄어듭니다.

일괄공제 5억원과 별개로 얹히는 공제입니다.

배우자가 계시고 동거주택 요건까지 맞으면 일괄공제 5억원, 배우자 상속공제 5억원, 동거주택 상속공제 6억원이 다 붙을 여지가 생깁니다. 상속세가 나올 뻔한 집이 안 나오는 쪽으로 뒤집히는 자리인 것이죠.

(상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항)

어떤 요건을 갖춰야 하나요?

즉 정리드리면 4가지를 전부 충족하셔야 하고, 하나라도 빠지면 공제를 아예 받지 못하게 됩니다.

2)에서 걸리는 분이 많습니다. 상속인이 미성년자였던 기간은 동거 기간에서 빼기 때문에, 태어나서부터 한집에 사셨다고 해도 만 19세부터 다시 10년을 채우셔야 합니다. 결혼해서 잠깐 분가하셨다가 돌아오신 경우라면 그 시점부터 다시 세게 되니, 등본을 먼저 떼어 기간을 계산해 보셔야 합니다.

여기서 두 번째로 중요한 것. 상속인은 직계비속으로 한정됩니다(자녀가 먼저 돌아가셔서 대습상속인이 된 며느리와 사위는 포함됩니다).

부모님과 10년 넘게 함께 사신 배우자, 그러니까 어머님이 그 집을 단독으로 받으시면 이 공제를 쓸 수 없습니다. 자녀분이 받으셔야 합니다. 형제분들과 협의분할을 하실 때 이 순서를 놓치면 6억원이 그냥 사라집니다.

[사례] 연 대표님
아버지가 돌아가신 뒤 상속재산을 정리하고 계셨고 가장 큰 재산은 아버지 명의의 아파트였습니다. 연 대표님은 결혼 후에도 부모님과 같은 세대를 유지하며 오래 함께 사셨고요. 가족들은 어머니가 집을 단독으로 받는 쪽으로 뜻을 모으셨는데, 걸리는 것은 동거주택 상속공제의 상속인 요건이라 직계비속이 상속받는 안도 함께 계산해 봐야 했습니다.

(상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항, 같은 법 시행령 제20조의2)

중간에 따로 산 기간이 있으면 안 되나요?

아니오 꼭 그렇지는 않습니다. 부득이한 사유는 계속 동거한 것으로 봐줍니다.

법이 인정하는 사유는 징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양입니다. 구체적인 범위는 시행규칙에 맡겨져 있고 이와 비슷한 사유도 인정될 수 있게 열려 있으니, 해당하실 것 같으면 사유별로 확인해 보셔야 합니다.

여기서 주의하실 것은 계산 방식입니다.

떨어져 지낸 그 기간은 계속 동거한 것으로 봐주되, 동거 기간에는 넣어주지 않습니다. 그러니 군 복무 2년이 있었다면 10년을 채우는 데 실제로는 12년이 걸리는 셈이죠. 끊긴 것으로 보지는 않지만 시계는 멈춘다고 이해하시면 됩니다.

반대로 말하면 지방 근무로 5년을 떨어져 계셨어도 요건 자체가 깨지지는 않습니다. 다만 그 5년이 동거 기간에 안 들어가니 15년을 함께 사셔야 10년이 채워지는 것이고요. 이 계산을 안 하고 신고했다가 결정 단계에서 6억원이 빠지는 경우가 실무에서 나옵니다.

[사례] 이XX님
결혼하지 않으신 채 아버지와 오랫동안 한집에서 사셨고 형제분들은 오래전에 분가하셨습니다. 주민등록초본을 펼쳐놓으시며 10년 넘게 살았으니 공제는 당연히 되는 것 아니냐고 물으셨고요. 그런데 주소 이력을 확인해 보니 지방 근무로 몇 년간 주소를 옮기셨던 기간이 있었습니다. 부득이한 사유라도 그 기간이 동거기간에 그대로 들어가지는 않았습니다.

중간에 2주택이 된 적이 있으면 못 받나요?

아닙니다. 일시적으로 2주택이 된 경우에는 인정해 줍니다.

법이 열어둔 경우가 여럿입니다. 일시적 2주택, 이농주택과 귀농주택, 국가등록문화유산에 해당하는 주택, 혼인 합가주택, 동거봉양 합가주택, 그리고 공동상속주택입니다.

다만 각각 기간 조건이 붙습니다. 일시적 2주택은 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 하고, 혼인 합가와 동거봉양 합가는 5년 이내에 해당 주택을 양도해야 합니다. 공동상속주택은 가장 큰 지분을 가지신 경우가 빠지고요. 여기서 6억원이 날아갑니다.

무주택이었던 기간도 손해가 아닙니다. 1세대 1주택 기간을 셀 때 무주택 기간은 그 안에 포함해 줍니다.

10년이라는 기간이 워낙 길어서 그 사이에 세대가 어떻게 구성되어 있었는지를 등본으로 되짚어 봐야 합니다. 요건 판단은 서류로 하는 일이라 미리 확인해 두셔야 합니다.

(상속세 및 증여세법 제23조의2 제3항, 같은 법 시행령 제20조의2)