가족법인에 21억 무이자 대여, 2026년에도 가능할까

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 유튜브 같은 채널에서 가족법인 이야기를 보고 오신 대표님들을 종종 만나뵙게 됩니다. 지난달에도 상담 자리에서 이렇게 말씀 주신 분이 계셨는데요.

"자녀 넷을 주주로 넣고 그 법인에 무이자로 돈을 넣어 주면 증여세가 한 푼도 없다던데, 맞나요?"

결론부터 말씀드리면 그 구조 자체는 지금도 살아 있습니다. 다만 같이 소개되던 숫자와 일정은 상당수가 지난 이야기입니다. 2026년에 법인세율이 올라갔고, 부동산 임대법인은 낮은 세율 구간을 통째로 잃었으며, 연말까지 서두르라던 자본거래 창구는 이미 닫혔습니다.

오늘은 지금도 되는 것과 이미 막힌 것을 나눠서 정리하겠습니다. 🙂

가족법인에 21억원을 무이자로 빌려주면 정말 증여세가 없나요?

네 원칙적으로는 그렇습니다.

다만 21억원이 법에 적혀 있는 숫자는 아니고, 거꾸로 계산해서 나온 금액입니다. 개인끼리 빌려주는 경우부터 보시면 이해가 빠릅니다.

부모가 자녀에게 돈을 무상으로 빌려주면 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액을 증여받은 것으로 봅니다. 적정 이자율은 연 4.6%이고, 이렇게 계산한 금액이 1,000만원 미만이면 과세하지 않습니다. 그래서 개인끼리는 2억 1,700만원 언저리가 한도인 것이죠.

법인은 계산 구조가 다릅니다.

지배주주와 그 친족의 지분이 30% 이상인 법인을 특정법인이라 부르는데요. 이 법인이 지배주주의 특수관계인에게서 재산이나 용역을 무상으로 받으면, 법인이 얻은 이익에 지배주주등의 지분율을 곱한 금액을 증여받은 것으로 봅니다. 그리고 이 증여의제이익이 1억원 이상일 때만 과세합니다.

주주가 4명이면 84억원이라는 말도 여기서 나옵니다. 이익에 각자의 지분율을 곱하기 때문인데요. 여기서 주의할 점. 증여의제이익을 구할 때 법인이 부담한 법인세 상당액을 빼주기 때문에, 실제 여유분은 법인의 소득 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

그리고 최근에 하나가 더 생겼습니다. 대여기간이 5년을 넘으면 이자율 선택지가 사라집니다.

법인이 돈을 빌려주거나 빌릴 때의 시가는 원칙적으로 가중평균차입이자율(그 법인이 실제로 빌린 돈들의 평균 금리)인데요. 그런데 5년을 초과하는 대여금이 있으면 그 대여금에 한해 연 4.6%인 당좌대출이자율을 시가로 봅니다. 원금을 20년, 30년에 걸쳐 갚게 하실 생각이었다면 먼저 보셔야 합니다.

(상속세 및 증여세법 제41조의4, 제45조의5, 같은 법 시행령 제31조의4, 제34조의5, 법인세법 시행령 제89조 제3항, 같은 법 시행규칙 제43조)

2026년 법인세율, 부동산 임대법인은 얼마인가요?

네 올랐습니다. 그리고 임대법인은 2군데서 손해를 봤습니다.

2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 구간별로 1%포인트씩 올라갔습니다. 소득세 45% 구간과 비교하면 여전히 낮지만, 예전에 들으신 9%라는 숫자는 이제 없습니다.

문제는 오른쪽 칸입니다. 부동산임대업을 주된 사업으로 하면서 지배주주 등 지분이 50%를 넘고 상시근로자가 5명 미만인 법인은 성실신고확인 대상(세무대리인이 장부를 한 번 더 확인해 확인서를 내는 법인)인데요. 세 요건을 다 갖추셔야 걸립니다. 이런 법인은 2억원 이하 구간에서도 10% 없이 곧바로 20%를 적용받습니다. 과세표준이 2억원인 임대법인이라면 2,000만원을 낼 자리에서 4,000만원을 내게 되는 것이죠.

즉 정리드리면, 소득세를 피해 법인으로 가시는 판단은 여전히 유효합니다. 다만 임대만 하는 법인이라면 낮은 세율 구간이 없다는 것을 계산에 넣으셔야 합니다.

(법인세법 제55조 제1항, 제60조의2 제1항 제1호)

감자로 이익을 넘겨주던 방법은 왜 막혔나요?

이미 막혔습니다. 2025년에 법과 시행령이 함께 손질되면서 닫혔습니다.

예전 구조는 이랬습니다. 자녀들이 주주인 법인에 부모가 큰 지분으로 들어가 있다가, 감자를 하면서 본인 주식만 시가보다 낮은 가액으로 소각하고 빠져나옵니다. 부모가 받지 않고 남긴 가치는 자녀들 주식으로 옮겨 가는데요. 이런 자본거래는 특정법인 증여의제 대상에서 빠져 있어 법인세만 내고 증여세는 비켜 갔습니다. 증여세는 50%까지 올라가고 법인세는 25%에서 멈추니 차이가 꽤 컸던 것이죠.

지금은 상속세 및 증여세법에 '불균등 감자 등 대통령령으로 정하는 자본거래를 통하여 이익을 분여 받는 것'이 증여의제 대상으로 들어갔습니다. 시행령에 열거된 유형만 8가지인데요. 불공정 합병, 시가와 다른 가액의 신주 발행, 현물출자, 전환사채, 초과배당까지 사실상 자본거래 전반입니다.

그러니 연말까지만 하면 된다고 알고 계셨다면, 그 기한은 이미 지났습니다.

(상속세 및 증여세법 제45조의5 제1항 제3호의2, 같은 법 시행령 제34조의5 제2항)

그래도 가족법인이 유리한 경우는 언제인가요?

앞으로 가치가 크게 오를 자산일 때입니다.

개인이 부동산을 들고 있으면 오른 만큼 그대로 본인 재산이 됩니다. 10억원에 산 건물이 50억원이 되면 40억원이 고스란히 상속재산에 얹히는 것이죠. 그런데 법인이 들고 있으면 오른 가치는 주식으로 반영되고, 그 주식을 자녀들이 이미 갖고 있다면 상승분은 처음부터 자녀 몫으로 쌓입니다. 부모는 대여금 채권만 들고 계시니 그 자산은 멈춰 있게 됩니다.

물론 불리한 지점도 분명히 있습니다.

법인에 쌓인 돈은 대표님 돈이 아닙니다. 급여나 배당으로 꺼내야 하고 그때 세금을 한 번 더 냅니다. 이자소득과 배당소득을 합쳐 연 2,000만원(금융소득 종합과세 기준금액)까지는 종합소득에 합산하지 않으니, 주주를 여럿 두면 그만큼 낮은 부담으로 나올 여지는 있습니다.

당황스럽게도 더 큰 함정은 다른 데 있습니다.

법인 자금을 개인이 가져가면 가지급금(법인이 대표에게 빌려준 돈)이 됩니다. 법인은 인정이자를 익금에 산입하고, 대표는 그만큼 상여로 소득세를 부담하는데요. 저희가 실무를 하다 보면 가족법인을 만들어 놓고 생활비를 법인 통장에서 꺼내 쓰시는 경우를 종종 봅니다. 이건 절세가 아니라 세금을 두 번 내는 길입니다.

취득세도 미리 보셔야 합니다. 과밀억제권역에 법인을 세우시고 5년 안에 그 지역 부동산을 사시면 중과되는데요. 표준세율의 3배에서 중과기준세율의 2배를 뺀 세율이 적용되니, 일반 매매라면 부담이 두 배 가까이 올라갑니다.

(지방세법 제13조 제2항, 같은 법 시행령 제27조 제3항, 소득세법 제14조 제3항)

설립 전에 확인하셔야 할 것

• 자본금 규모. 미성년 자녀는 2,000만원, 성년 자녀는 5,000만원까지 10년간 증여재산공제 안에서 출자가 가능합니다
• 법인 소재지와 취득할 부동산이 과밀억제권역 안인지
• 주주 인원. 늘수록 세금은 줄지만 매각이나 담보 제공 때 전원 동의가 필요해집니다
• 대여금 회수 기간, 5년을 넘길 계획인지

(상속세 및 증여세법 제53조)