부동산 자녀에게 넘기는 3가지 방법, 뭐가 유리한가요?

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 자녀에게 부동산을 넘기시려는 분들을 종종 뵙게 됩니다. 상담이 늘 같은 문장으로 시작하는데요.

"그냥 싸게 팔면 안 되나요?"

방법은 3가지입니다. 파는 것, 그냥 주는 것, 대출을 낀 채로 주는 것.

셋 중 무엇이 유리한지는 부동산 종류와 보유 기간, 대출 규모, 자녀의 자금 사정에 따라 완전히 달라집니다. 부담부증여가 절세라는 식의 일반론은 성립하지 않고요. 게다가 2026년에 주의하실 것이 하나 생겼습니다.

세 가지가 어떻게 다른가요?

세금이 누구에게 붙느냐가 핵심입니다.

양도는 부모가, 증여는 자녀가, 부담부증여는 둘로 쪼개 각각 냅니다.

증여세는 증여재산가액에서 공제를 뺀 금액에 10~50% 누진세율로 매깁니다. 직계존속이 성년 자녀에게 주시면 10년간 5,000만원을 공제하고요.

여기서 실제 쟁점은 평가입니다. 아파트는 유사매매사례가액이 있어 사실상 시세로 과세되지만, 단독주택이나 꼬마빌딩, 토지는 기준시가로 평가되는 일이 많거든요. 다만 국세청이 고가 비주거용 부동산에 감정평가를 의뢰해 경정하는 사업을 하고 있어, 기준시가로 신고하면 넘어간다는 전제는 이제 위험합니다.

싸게 파는 게 왜 위험한가요?

세 가지의 주의사항이 있습니다. 시세 20억원짜리를 12억원에 넘기신다고 해 보죠.

첫째, 부모에게 양도소득세가 시가로 재계산됩니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하시면 부당행위계산 부인이 적용되는데, 차이가 시가의 5%와 3억원 중 작은 금액 이상이면 걸립니다. 차액 8억원이면 기준을 넘으니 12억원에 파셨어도 20억원에 판 것으로 봅니다.

둘째, 동시에 자녀에게 증여세가 붙습니다. 차액 8억원에서 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액인 3억원을 빼면 5억원이 증여재산가액이 됩니다.

부모는 시가 기준 양도세를, 자녀는 5억원 증여세를 동시에 내십니다.

셋째, 자녀가 12억원을 실제로 지급했다는 사실과 그 돈의 출처를 소명하셔야 합니다. 못 하시면 그 자체가 증여로 추정되고, 부모가 대금을 다시 돌려주셨다면 매매 자체가 부인되어 전액 증여로 과세됩니다.

[사례] 최 대표님
은퇴를 준비하시며 오래 보유하신 상가주택을 아드님께 싼값에 넘기려 하셨습니다. 메모지를 펼쳐 보이시며, 돈을 조금 받고 파는 형식이면 증여세는 안 나오지 않느냐고 말씀하셨는데요. 가족끼리 정한 금액은 그대로 인정되지 않습니다. 양도세는 시가로 다시 계산되고, 아드님께는 싸게 산 이익만큼 증여세가 붙을 수 있었습니다.

한 가지 더. 증여받은 부동산을 10년 이내에 파시면 증여 당시 평가액이 아니라 증여자가 옛날에 산 가격으로 양도차익을 계산합니다(이월과세). 이 기간은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 5년에서 10년으로 늘었습니다. 다만 내신 증여세는 필요경비로 넣어 주고, 이월과세를 적용한 세액이 오히려 더 적으면 적용하지 않습니다.

(상속세 및 증여세법 제35조, 제45조, 소득세법 제97조의2, 제101조)

부담부증여는 언제 유리한가요?

과세표준을 쪼개 누진세율을 낮출 수 있을 때입니다.

담보된 채무를 자녀가 함께 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다. 시가 20억원에 담보대출 8억원인 건물이라면, 채무 8억원은 유상 양도로 보아 부모가 양도세를 내고 나머지 12억원은 자녀가 증여세를 냅니다.

증여세가 누진세율이니 20억원을 통째로 넘기시면 높은 구간까지 올라가지만 12억원으로 줄이면 적용 구간이 낮아지죠. 이게 부담부증여의 원리입니다.

근데 주의할 점. 항상 유리하지는 않습니다.

세법은 직계존비속 간 부담부증여를 엄격하게 봅니다. 원칙적으로 채무 인수를 인정하지 않는데요. 증여일 현재 그 재산에 담보된 채무이거나 그 재산에 딸린 임대보증금이어야 하고(신용대출은 안 됩니다), 실무에서는 채무자 명의를 자녀로 바꾸고 자녀가 자기 자금으로 이자와 원금을 갚았는지까지 봅니다.

여기가 핵심입니다. 국세청이 사후관리로 상환 여부를 추적하는데, 나중에 부모가 대신 갚아 주신 사실이 확인되면 그 시점에 상환액만큼 추가 증여로 과세됩니다.

[사례] 전XX님
결혼을 준비하는 따님께 전세 낀 아파트를 넘기려 하셨습니다. 부담부증여가 가장 유리하다는 이야기를 들으신 터라 자신 있게 말씀하셨는데요. 보증금을 채무로 보는 것은 가능했지만 그 부분은 양도가 되어 양도세가 나옵니다. 만기에 따님이 보증금을 직접 반환하실 수 있는지가 더 큰 문제였습니다.

2026년에 뭐가 달라졌나요?

다주택자 양도소득세 중과가 되살아났습니다.

2022년 5월부터 이어진 중과 배제가 2026년 5월 9일자로 끝나, 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 다주택자에게 중과세율이 다시 적용됩니다. 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 얹히고 장기보유특별공제까지 배제됩니다. 다만 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받으신 사실이 확인되면 계약일부터 4개월(서울 일부 지역은 6개월) 이내 양도분까지는 배제가 이어집니다.

부담부증여에 직접 영향을 줍니다. 채무 인수분이 양도로 취급되니까요.

다만 2026년 8월 세제개편안에는 이 중과를 2027년 한 해 유예하는 방향이 담긴 것으로 알려져 있습니다. 확정된 법률은 아니니 현행법으로 판단하시되 실행 시점의 진행 상황을 확인하셔야 합니다.