부동산을 가족법인으로 넘기면 절세가 되는걸까

1편에서 개인 간 이전을 다뤘습니다. 최근 몇 년 사이 상담이 늘어난 것은 네 번째 선택지인데요. 대표님들께서 이렇게 말씀 주실 때가 있습니다.

"부동산법인을 만들어서 거기로 넘기면 어떨까요?"

보유 단계만 보면 매력적입니다. 다만 옮기는 순간은 다른 이야기입니다.

개인 소득세율 45%와 법인세율 10% 구간만 비교하면 차이가 커 보이고, 임대소득 관리 측면에서 법인이 유리한 경우도 있습니다. 그런데 이전 자체가 양도 아니면 증여라 과세 계기가 되거든요. 오늘은 그 숫자를 먼저 보여 드리겠습니다.

법인으로 옮기면 세금이 줄어드나요?

이전 단계에서는 줄지 않습니다. 어느 길로 가도 큰 금액이 나옵니다.

시가 100억원 건물의 40% 지분을 가족법인으로 옮기신다고 해 보겠습니다(설명을 위한 예시입니다).

여기서 읽으실 것이 3가지입니다.

첫째, 무엇을 택하셔도 9억원에서 14억원이 나갑니다. 법인으로 옮기면 세금이 준다는 기대는 이전 단계에서 성립하지 않고요.

둘째, 이자를 제대로 지급하시면 오히려 늘어납니다. 1)과 2)의 차이가 2억 5,000만원인데, 이자를 안 주면 저가양도로 추징될 위험이 있고 주면 그만큼 양도가액이 커지거든요.

셋째, 증여를 섞으면 개인 세금은 줄지만 법인세가 생깁니다. 영리법인이 재산을 무상으로 받으면 그 가액이 익금에 산입되고, 법인세를 냈는데도 증여세가 또 나오거든요. 이게 뒤에서 다룰 증여의제입니다.

참고로 위 표에는 취득세가 빠져 있습니다.

법인에 팔 때 뭘 조심해야 하나요?

감정평가와 장기할부 이자, 2가지입니다.

개인과 가족법인은 명백한 특수관계라 시가보다 낮게 넘기시면 부당행위계산 부인과 증여세가 동시에 적용됩니다. 부동산은 감정평가액이 시가로 인정되니 감정평가를 받아 그 가액으로 거래하는 것이 사실상 표준 절차고요. 기준시가 10억원을 넘으면 둘 이상 감정기관의 평균을, 그 이하면 하나도 가능합니다.

문제는 법인이 대금을 한 번에 낼 현금이 없다는 점입니다. 그래서 장기할부조건을 쓰시는데요.

근데 여기서 주의할 점. 장기할부라도 양도시기는 소유권이전등기 접수일과 인도일과 사용수익일 중 빠른 날입니다. 대금을 다 못 받으셨어도 그해에 양도소득세를 전액 신고하고 납부하셔야 한다는 뜻이죠.

가족법인인데 이자까지 받아야 하냐고 물으시는데, 받으셔야 합니다. 이자상당액을 양도가액에 넣지 않으면 그만큼 저가양도로 보아 추징될 수 있거든요. 반대로 이자를 지급하기로 하면 그 이자도 양도가액에 들어가 양도세가 늘어나고요.

한 가지 더. 계약금은 가능한 한 크게 잡으시는 편이 낫습니다. 잔액이 작을수록 이자가 줄고, 이자가 줄면 추가 양도세도 줄어드니까요.

[사례] 남 대표님
은퇴를 준비하시며 오래 보유하신 건물을 가족법인으로 옮기려 하셨습니다. 계약 초안을 펼쳐 보이시며, 대금을 여러 해에 나눠 받으니 세금도 그만큼 나눠 내면 되지 않느냐고 말씀하셨는데요. 소유권을 먼저 넘기시면 대금을 못 받으셨어도 그해에 양도세를 한꺼번에 내셔야 하고, 가족법인 거래라 감정평가와 적정이자까지 봐야 했습니다.

(소득세법 제101조, 같은 법 시행령 제162조, 제164조 제5항)

그냥 주면 어떻게 되나요?

법인세를 내고, 그 위에 주주에게 증여세가 또 나옵니다.

영리법인은 증여세를 내지 않습니다. 대신 무상으로 받은 재산가액이 사업연도 소득에 포함되어 법인세가 부과되죠.

그런데 예외가 있습니다. 지배주주와 친족이 지분 30% 이상을 가진 특정법인에 재산을 무상으로 주시거나 싸게 넘기시면, 증여의제이익이 1억원 이상일 때 주주에게 증여세가 별도로 부과됩니다.

대부분의 가족법인이 여기 해당합니다. 2020년 개정으로 결손법인이라는 한정이 풀려서 흑자든 적자든 전부 대상이 됐거든요.

이중과세 조정은 있습니다. 특정법인이 부담한 법인세 상당액을 증여세에서 차감하는데, 차감하고도 남는 금액이 있으면 그만큼 증여세가 나옵니다.

법인이 보유하면 어떤가요?

이전 단계를 넘기셨다고 끝이 아닙니다. 보유와 처분도 봐야 하고요.

취득세부터 봅니다. 대도시에서 법인을 설립하거나 지점을 설치한 후 5년 이내에 부동산을 취득하시면 중과됩니다. 주택 외 유상취득이 4.6%에서 9.4%로 뛰거든요.

법인세율도 2026년부터 올랐습니다. 2023년부터 적용되던 1%포인트 인하가 환원되어 과세표준 2억원 이하가 9%에서 10%가 됐고요.

그리고 처분 단계에 법인만 붙는 것이 있습니다.

법인은 세율이 낮아 유리하다는 계산이 뒤집히는 지점입니다. 주택을 보유하다 처분하시면 일반 법인세에 추가과세가 더해지고, 종합부동산세도 법인은 기본공제와 세부담 상한이 적용되지 않는 경우가 많아 대체로 불리하거든요.

즉 정리드리면, 부동산법인은 보유하고 운영하는 단계의 도구입니다. 이전 단계의 절세 수단이 아닙니다.

[사례] 심XX님
가족 부동산법인에 보유 부동산 하나를 무상으로 넘기는 방안을 고민하셨습니다. 자녀에게 직접 주는 게 아니니 양도세도 증여세도 없는 구조로 보셨고요. 법인이 무상으로 받으면 그 가액이 익금으로 잡혀 법인세가 생기고, 가족법인이라 주주인 자녀 쪽 증여의제까지 따로 봐야 했습니다.

(법인세법 제55조의2, 지방세법 제13조 제2항)