부모님 집을 담보로 대출받으면 증여세?

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 부모님 집을 담보로 사업자금을 빌리신 분들을 종종 뵙게 됩니다. 대출 이자는 본인이 내고 계시니 문제될 게 없다고 여기시는데요.

"제가 이자를 다 내고 있는데, 담보만 빌린 게 증여가 됩니까?"

많이들 이자만 제대로 내면 끝이라고 생각하시는데요, 사실 세법은 이자를 누가 냈는지와 별개로 담보를 공짜로 쓰신 것 자체를 이익으로 보기 때문입니다. 다만 계산해 보면 안 나오는 경우도 많고, 애초에 규정에서 빠지는 집도 있습니다.

오늘은 이익을 계산하는 방법과, 처음부터 대상이 아닌 경우를 정리하겠습니다.

이익을 어떻게 계산하나요?

차입금에 적정이자율을 곱하고 실제 이자를 뺍니다.

타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻으신 경우, 그 이익에 상당하는 금액을 담보로 이용한 분의 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세합니다. 다만 그 이익이 기준금액인 1,000만원 미만이면 제외되고요. 바꿔 말하면 정확히 1,000만원이어도 과세 대상입니다.

차입에 따른 증여이익 = 차입금 × 적정이자율 4.6% - 실제로 지급하였거나 지급할 이자

적정이자율은 상속세 및 증여세법 시행령이 정하는 이자율로, 2016년 3월 21일 이후 4.6%입니다.

여기서 눈여겨보실 것. 실제 이자를 빼줍니다. 은행에서 정상 금리로 대출을 받아 이자를 다 내고 계시다면, 그 이자가 4.6%에 가까울수록 증여이익이 줄어듭니다.

표를 보시면 금리가 낮아질수록 이익이 커집니다. 담보를 빌려준 쪽이 아니라 빌려 쓴 쪽의 세금이 늘어나는 구조죠.

국세청 책자 사례를 보시겠습니다. 어머니 명의의 시가 20억원 주택을 무상으로 담보로 이용해 15억원을 차입하신 경우이고, 실제로 지급하는 이자는 연 2,300만원이라고 가정합니다.

• 적정이자: 15억원 × 4.6% = 6,900만원
• 실제 지급이자: 2,300만원
• 증여재산가액: 6,900만원 - 2,300만원 = 4,600만원

1,000만원 이상이니 과세 대상이 됩니다.

즉 정리드리면 실제 대출금리가 4.6%보다 낮을수록 증여이익이 커집니다. 금리가 낮은 시기에 오히려 문제가 커지는 구조죠.

[사례] 정 대표님
공장 증설 자금을 빌리시며 어머니 아파트를 담보로 잡으셨습니다. 담보 제공료는 드리지 않았고 은행 이자는 매달 직접 내고 계셨고요. 대출약정서를 펼쳐 보이시며 이자를 다 냈는데 무엇을 증여받았느냐고 말씀하셨는데요. 세법이 계산하는 것은 담보를 공짜로 써서 얻은 이익 쪽입니다.

(상속세 및 증여세법 제37조 제2항, 같은 법 시행령 제27조 제5항, 제6항, 제31조의4)

부모님과 같이 사는 집도 대상인가요?

아니요, 같이 사시는 집은 조문에서 빠져 있습니다.

상속세 및 증여세법 제37조는 첫머리 괄호에서 그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다고 적어 두었습니다. 그리고 그 괄호 끝에 '이하 이 조에서 같다'가 붙어 있어서, 무상담보를 다루는 제2항에도 그대로 걸립니다.

즉 부모님과 한집에 사시면서 그 집을 담보로 쓰셨다면 이 규정이 처음부터 적용되지 않습니다. 집값이 얼마든 계산할 것이 없는 것이죠.

근데 여기서 주의할 점. 갈리는 기준은 실제로 함께 살고 계신지입니다. 주민등록만 옮겨 두고 따로 지내시는 경우라면 함께 거주한다고 보기 어려울 가능성이 있고, 반대로 독립해서 나가시는 순간부터는 제외 대상에서 벗어나게 됩니다. 담보를 그대로 둔 채 이사하실 계획이라면 그 시점을 미리 계산에 넣으셔야 합니다.

[사례] 윤 대표님
사업자금이 부족해 아버지 아파트를 담보로 대출을 받으셨습니다. 담보사용료는 따로 드리지 않았고요. 부모 집 담보만 빌려도 증여세가 나온다는 말을 들으시고 지금이라도 신고해야 하느냐고 여쭤보셨습니다. 그런데 부모님과 함께 살고 계신 집이라 조문에서 이미 빠져 있었습니다.

(상속세 및 증여세법 제37조 제1항, 제2항)

세금이 얼마나 나오나요?

첫해는 안 나올 수 있습니다. 두 번째 해부터 나옵니다.

앞의 사례로 계산해 보겠습니다. 증여재산가액 4,600만원에서 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 빼면 과세표준이 0보다 작습니다. 그래서 첫해에는 증여세가 나오지 않습니다.

문제는 그다음입니다. 차입기간이 1년을 초과하면 1년마다 새로 차입하는 것으로 보아 증여세를 다시 계산합니다. 그런데 증여재산공제는 10년간의 누계 한도라 이미 다 쓰신 상태가 되거든요.

• 2년차: 증여재산가액 4,600만원 + 증여재산가산액 4,600만원 - 증여재산공제 5,000만원 = 과세표준 4,200만원
• 산출세액: 4,200만원 × 10% = 420만원
• 신고세액공제 3%를 빼면 4,074,000원

3년차, 4년차로 갈수록 합산액이 커져 세율 구간도 올라갑니다. 담보를 오래 빌려 쓰실수록 부담이 누적되는 구조입니다.

증여 시기는 언제인가요?

담보 이용을 개시한 날입니다. 1년 단위로 갱신됩니다.

부동산 무상 담보 제공으로 금전을 차입함에 따라 이익을 얻으신 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날 증여가 이루어진 것으로 봅니다.

차입기간이 정해지지 않은 경우에는 그 차입기간을 1년으로 봅니다. 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 시작한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 담보 이용을 시작한 것으로 보고요.

• 담보 이용 개시일이 첫 증여일
• 차입기간 미정이면 1년으로 봄
• 1년을 넘기면 1년마다 새로 증여가 일어난 것으로 봄
• 무상사용 이익의 5년 단위와는 주기가 다름

4번째 줄을 헷갈리지 마십시오. 주택을 공짜로 사는 무상사용은 5년 단위인데, 담보를 공짜로 쓰는 것은 1년 단위입니다.

특수관계인이 아닌 분 사이의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용합니다.

어떻게 정리하면 되나요?

담보 제공에 대가를 지급하시거나 구조를 바꾸십시오.

• 부모님과 함께 사시는 집인지부터 확인하실 것. 함께 사신다면 아래는 볼 필요가 없습니다
• 담보 제공에 대한 대가를 실제로 지급하고 기록을 남기실 것
• 실제 대출금리가 4.6%에 가까우면 증여이익이 줄어드는 점을 계산에 반영하실 것
• 차입금 규모를 줄여 연간 이익이 1,000만원 미만이 되도록 조정하실 것
• 1년 단위로 다시 계산된다는 점을 감안해 장기 차입 여부를 판단하실 것
• 부모님 명의 대출로 구조를 바꾸는 방법도 함께 검토하실 것

차입금 조정을 숫자로 보시면, 실제 이자가 0원일 때 차입금이 약 2억 1,700만원 이상이면 이익이 1,000만원을 넘어섭니다. 이자를 내고 계신다면 여유가 더 생기고요.

마지막 줄은 실무에서 자주 쓰이는 방법입니다. 다만 부모님 명의로 대출을 받아 자녀가 쓰시면 그 자금 자체가 증여 문제로 넘어갈 수 있으니, 어느 쪽이 나은지 계산해 보셔야 합니다. 꼼꼼하고 잘 아는 세무대리인의 검토가 필요합니다.