부모님 집에 공짜로 살면 증여세 내야 된다던데?

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 부모님 명의 집에 자녀가 혼자 사는 경우를 종종 뵙게 됩니다. 월세를 주고받지 않으시니 세금 생각은 안 하고 계시고요. 그때 이렇게 물어보십니다.

"부모 집에 자식이 사는 게 뭐가 문제입니까? 세금까지 낸다고요?"

대개는 문제가 없습니다. 다만 집값이 크면 걸립니다.

타인의 주택을 무상으로 사용해서 이익을 얻으신 경우, 그 이익에 상당하는 금액을 무상사용자의 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세합니다. 다만 5년치를 합쳐 1억원 미만이면 과세하지 않고요. 오늘은 그 계산선이 어디인지 알려 드리겠습니다.

얼마짜리 집부터 걸리나요?

5년치 합계가 1억원을 넘어야 합니다.

무상사용 이익은 무상사용을 시작한 날부터 5년 단위 합계액으로 계산합니다. 계산식은 이렇습니다.

부동산 무상사용이익 = 각 연도의 (부동산가액 × 연 2%) ÷ (1 + 0.1)의 n제곱을 1년부터 5년까지 합한 금액

여기서 부동산가액은 시가 평가가 원칙이고, n은 평가기준일부터의 경과 연수입니다.

국세청 책자 사례를 보시겠습니다. 아버지 명의의 시가 15억원 주택에 아들이 무상으로 홀로 거주하는 경우입니다.

1억원을 넘으니 과세 대상입니다. 증여재산가액 113,723,601원에서 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 빼면 과세표준이 63,723,601원이고, 10% 세율을 적용하면 산출세액이 6,372,360원입니다. 신고세액공제 3%를 빼면 6,181,190원이 됩니다.

즉 정리드리면 시가 13억원 안팎부터 1억원 선을 넘게 됩니다. 그보다 작은 집이면 5년을 사셔도 과세되지 않습니다.

[사례] 임XX님
아버지 명의 아파트에서 몇 해째 살고 계셨습니다. 부모님은 다른 곳에 사셨고 월세도 보증금도 오간 적이 없었고요. 비워 둔 집에 자녀가 사는 것뿐인데 이것도 증여냐고 말씀하셨는데요. 부모님이 함께 살지 않는 집이라 5년치 무상사용이익을 계산해 보아야 했습니다.

(상속세 및 증여세법 제37조 제1항, 같은 법 시행령 제27조)

함께 살면 어떻게 되나요?

해당 주택 소유자와 함께 거주하는 주택은 제외됩니다.

부모님과 같이 사시면 이 조항이 아예 적용되지 않습니다. 자녀만 따로 들어가 사는 경우를 대상으로 하는 규정이거든요.

그래서 실무에서 문제가 되는 상황은 정해져 있습니다. 부모님은 다른 집에 사시고 자녀만 부모님 명의 집에 들어가 사는 경우입니다.

특수관계인이 아닌 분 사이의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용합니다. 남남끼리 공짜로 살게 해주는 데는 대개 이유가 있을 테니, 그 사정을 보겠다는 뜻이죠.

증여 시기는 사실상 그 주택의 무상사용을 시작한 날입니다.

[사례] 조 대표님
사업장을 옮기시면서 부모님 명의 아파트로 다시 들어가 사셨습니다. 집값이 높다 보니 지인에게 무상사용 증여세 이야기를 들으시고 오셨고요. 월세 한 푼 안 내니 5년치를 계산해 신고해야 하지 않느냐고 여쭤보셨습니다. 부모님도 그 집에 함께 살고 계셔서 규정에서 처음부터 빠지는 경우였습니다.

5년이 지나면 끝인가요?

아닙니다. 다시 5년이 시작됩니다.

무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는, 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로이 주택 무상사용을 시작한 것으로 봅니다. 그러면 다시 5년간의 무상사용 이익을 계산해서 증여세를 과세합니다.

• 5년 단위로 계속 반복되는 구조
• 두 번째 5년부터는 앞선 증여재산이 합산되어 세율 구간이 올라갈 여지
• 증여재산공제는 10년간의 누계 한도라 2번째부터는 공제가 줄어듦
• 10년이 지나면 공제 한도가 다시 열림

2번째와 3번째 줄이 겹치면 부담이 꽤 커집니다. 첫 5년은 공제로 대부분 상쇄되어도, 두 번째 5년부터는 세금이 본격적으로 나오기 시작합니다.

다만 구제 장치도 있습니다. 부동산 무상사용 이익에 대해 증여세를 납부하신 분이 무상사용 기간 중에 그 주택을 상속받거나 증여받는 등의 사유로 무상사용하지 않게 되면, 그 사유가 발생한 날부터 3개월 이내에 경정청구를 하실 수 있습니다.

월세를 조금이라도 받으면 되나요?

무상사용이 아니게 되니 이 조항에서는 벗어납니다.

다만 시가보다 현저히 낮은 임대료를 받으시면 다른 조항이 걸릴 여지가 있습니다. 저가로 부동산을 사용하게 하는 경우도 이익의 증여로 보는 규정이 있어서요.

• 무상사용: 이 조항으로 5년 단위 계산
• 저가 임대: 별도 조항으로 판단
• 시세대로 임대: 증여 문제 없음. 다만 부모님께 임대소득세가 발생
• 집주인과 함께 거주: 아예 대상이 아님

3번째 줄이 실무의 현실적인 선택지입니다. 시세대로 월세를 주고받으시면 증여 문제는 없어지지만, 부모님께 주택임대소득이 생겨 종합소득세를 신고하셔야 합니다.

어느 쪽이 나은지는 집값과 부모님의 다른 소득, 주택 수에 따라 달라집니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.