상속 부동산은 공시가격으로 평가하지 않습니다

제가 실무에서 부동산 상속증여 자문을 전문적으로 하다 보면, 신고서를 이미 만들어 오신 분들과 숫자에서 부딪히는 일이 종종 있습니다. 아파트 한 채를 공동주택가격으로 적어 오셨거든요. 그러면서 이렇게 말씀 주십니다.

"국토부에 고시된 가격이 이거잖아요. 이걸로 신고하면 되는 거 아닌가요?"

아닙니다. 그 아파트는 옆 동이 팔린 가격으로 평가됩니다.

상속세와 증여세는 재산 평가액이 곧 세금이라, 어떻게 평가하느냐가 사실상 전부입니다. 그런데 법이 정한 원칙은 공시가격이 아니라 시가입니다. 오늘은 시가로 인정되는 것이 무엇인지, 시가가 없을 때는 무엇으로 대신하는지 순서대로 알려 드리겠습니다.

상속재산은 무엇을 기준으로 평가하나요?

원칙은 시가입니다. 공시가격은 시가를 못 구할 때 쓰는 대체품입니다.

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래될 때 통상적으로 성립한다고 인정되는 가액을 말합니다. 여기에는 실제 매매가액뿐 아니라 감정, 수용, 공매, 경매가액도 들어갑니다.

기간에 창이 있습니다.

상속재산은 상속개시일 전후 6개월, 증여재산은 증여일 전 6개월과 후 3개월 안에 매매나 감정, 수용, 공매, 경매가 있으면 그 가액을 시가로 인정합니다. 이 창 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내이거나 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 기간이라면, 납세자나 세무서장이 신청해서 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 여지가 있습니다.

감정을 받으실 계획이라면 개수를 챙기셔야 합니다. 원칙은 2개 이상 감정기관의 평균액이고, 10억원 이하 부동산이면 1개 이상으로도 됩니다.

(상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조)

우리 집이 안 팔렸는데 왜 시가가 있나요?

같은 단지의 비슷한 집이 팔린 가격을 끌어다 쓰기 때문입니다. 이걸 유사매매사례가액이라고 합니다.

해당 재산의 매매가액이나 감정가액이 없으면, 면적과 위치와 용도와 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액을 시가로 봅니다. 아파트는 요건이 구체적으로 정해져 있습니다.

세 조건을 다 만족하는 집이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 집을 쓰고, 그것도 둘 이상이면 상속개시일과 가장 가까운 날에 계약된 집을 씁니다.

즉 정리드리면, 우리 집이 거래되지 않아도 옆 동이 거래되면 그 값이 우리 집 세금이 되는 구조입니다.

기한 안에 신고하시는 경우, 유사재산의 매매사례가액은 상속개시일 전 6개월부터 신고일까지의 가액만 봅니다. 그러니 신고를 늦추는 동안 단지에서 신고가가 나오면 그게 그대로 얹힐 가능성이 있습니다.

[사례] 곽XX님
아버지가 돌아가신 뒤 아파트의 공동주택가격을 조회해 예상액을 직접 계산해 오셨습니다. 그런데 상속개시일 전후로 같은 단지에서 면적과 공동주택가격이 거의 같은 다른 동이 훨씬 높은 값에 거래된 사실이 확인됐고요. 화면을 한참 바라보시다가 왜 옆 동 때문에 우리 집 값이 달라지느냐고 말씀하셨습니다. 상속세에서는 공시가격보다 시가가 먼저입니다.

(상속세 및 증여세법 시행령 제49조, 서면-2019-상속증여-3948, 2020.4.21.)

시가를 도저히 못 구하면 어떻게 하나요?

재산 종류별로 정해진 보충적 평가방법을 씁니다.

4)를 특히 눈여겨보실 필요가 있습니다. 임대를 놓은 부동산은 공시가격이 낮아도 임대료와 보증금으로 환산한 금액이 더 크면 그쪽으로 평가됩니다. 상가나 다가구를 상속받으실 때 예상보다 평가액이 크게 나오는 이유가 대체로 여기에 있습니다.

저당권이나 담보권이 설정된 재산도 마찬가지입니다. 그 재산이 담보하는 채권액과 시가 또는 보충적 평가가액을 비교해서 큰 금액으로 평가합니다.

[사례] 원 대표님
어머니가 남기신 부동산 중에 매매가 거의 없어 시세를 말하기 어려운 근린생활시설이 있었습니다. 국세청 기준시가를 조회하시고는 이 금액으로 신고하면 되겠다고 생각하셨고요. 임대차계약서를 보여주시면서도 실거래가도 감정도 없는데 기준시가면 끝나는 것 아니냐고 말씀하셨습니다. 임대 중인 부동산은 보증금과 임대료를 환산한 금액과 비교해야 했습니다.

(상속세 및 증여세법 제61조부터 제66조, 같은 법 시행령 제50조부터 제63조)

평가액을 낮추려면 무엇을 조심해야 하나요?

결론부터 말씀드리면 낮추는 것보다 나중에 뒤집히지 않게 만드는 것이 먼저입니다.

공시가격으로 낮게 신고하셨는데 결정 전에 단지에서 유사매매사례가 나오면 그대로 증액됩니다. 그러면 과소신고가산세와 납부지연가산세가 따라붙게 되죠. 반대로 감정평가를 받아 시가를 확정해 두면 세금이 조금 올라가더라도 그 숫자가 취득가액으로 굳어서, 나중에 파실 때 양도차익이 줄어드는 효과가 있습니다.

그러니 지금 낼 상속세와 나중에 낼 양도소득세를 같이 놓고 보셔야 합니다.

감정을 받는 편이 유리한지 아닌지는 재산 구성과 처분 계획에 따라 갈립니다. 증여는 평가기간이 증여일 전 6개월부터 후 3개월로 달라지니 아파트 증여, 옆집 거래가로 세금이 정해질까?를 따로 보셔야 합니다. 상세한 부분은 저희 메이드 전문가의 검토가 필요합니다.