1+1 입주권, 부모 자녀 각각 한 채씩 되나요?

부동산 세금 관련 실무를 하다 보면 주택 1+1 입주권을 갖고 계신 분들이 다들 비슷한 그림을 그려 오시는 것을 보게 됩니다. 지분을 절반씩 나눠 공동으로 갖고 있다가, 준공되면 큰 집은 부모가 작은 집은 자녀가 한 채씩 갖는 그림인 것이죠

아무래도 두 집 가치가 비슷하니 나누는 것도 어렵지 않을 거라고들 생각하시는데요. 하지만 실질적으로 중요한 지점은 자산의 ‘가치’가 아니라 일정, 즉 ‘시간’입니다.

오늘은 이러한 구조에서 실제로 많이들 오해하시는 포인트 3가지와, 그래서 일정을 어떻게 잡아야 하는지를 정리하겠습니다.

1+1 입주권은 어떻게 나오는 건가요?

종전자산의 가격이나 주거전용면적 범위 안에서 2주택까지 공급받는 제도입니다(현장에서 1+1이라고 부르는 것이 이것이죠).

여기에 조건이 하나 붙습니다. 두 채 중 1주택은 주거전용면적이 60제곱미터 이하여야 합니다. 그래서 59제곱미터 두 채를 받으시는 경우가 많은 것이죠.

그런데 이러한 1+1 집에는 꼬리표가 하나 더 달려 있습니다. 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매할 수 없습니다.

(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 라목)

지분을 나누면 조합원이 두 명이 되나요?

결론부터 말씀드리면, 아닙니다.

도시정비법은 토지나 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때, 그리고 조합설립인가 후에 1명의 토지등소유자로부터 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고 있습니다.

즉 부모와 자녀가 절반씩 나눠 갖더라도 조합원이 두 명으로 늘어나지는 않습니다. 대표조합원 1명을 정하는 공동권리자 구조(공동조합원)가 되는 것이죠.

지분 일부를 넘긴 경우에 넘긴 쪽의 조합원 자격은 그대로 유지된다고 본 법제처 해석도 있습니다. 다만 이건 넘긴 쪽 이야기이고, 넘겨받은 쪽은 별개로 판단합니다.

그래서 순서가 중요합니다. 지분등기부터 해 놓고 조합에 물어보시는 경우가 많은데, 저희가 상담하다 보면 그 순서에서 문제가 생기는 것을 자주 보게 됩니다. 조합이 명의변경을 어떻게 처리하는지, 대표조합원을 누구로 두는지를 서면으로 확인받고 움직이시는 편이 좋습니다.

(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제1호 및 제3호, 법제처 2018. 4. 16. 회신 17-0691)

준공되면 바로 한 채씩 나눌 수 있나요?

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

많이들 공유물분할은 그냥 소유 형태만 바꾸는 것이니 전매와는 상관없지 않냐고 하시는데요, 사실 그 길이 최근에 정리되었습니다.

법제처는 2025년 12월 회신에서 공유물의 분할도 라목 단서에서 제한하는 '전매'의 범위에 포함된다고 보았습니다. 공유물분할은 기존 권리관계를 없애고 단독 소유권이라는 새로운 권리관계를 만드는 것이어서, 권리의 변동을 수반하는 행위라는 것입니다.

근거로 든 내용이 실무적으로 더 의미가 있습니다.

첫째, 부동산 공유물분할은 지방세법상 취득세 부과대상이라는 점입니다. 둘째, 1+1처럼 대형과 소형을 함께 공급받은 경우 각 주택의 경제적 가치가 기존 지분비율과 딱 맞아떨어지기 어렵고(크기가 다르니 당연하겠죠), 그 차이를 금전으로 조정하게 되는데 그렇다면 단순한 소유형태 변경으로 보기 어렵다는 점입니다.

정리드리면, 이전고시 직후에 부모 100퍼센트, 자녀 100퍼센트로 나누시는 계획은 3년이라는 벽에 그대로 걸리게 됩니다.

(법제처 2025. 12. 24. 회신 25-0721)

그럼 언제 어떻게 나눠야 하나요?

일정을 3년 뒤로 미루고 계획을 세우시는 것이 현실적입니다.

공동명의를 유지하시다가 이전고시일 다음 날부터 3년이 지난 뒤에 분할하시면 됩니다(그 날짜를 지금 달력에 적어 두시는 편이 낫습니다). 그동안 두 집을 어떻게 쓰실지, 임대를 놓으신다면 소득은 지분대로 나눌지도 미리 정리해 두시는 편이 좋습니다.

그리고 분할하실 때는 세금을 한 번 더 계산해 보셔야 합니다. 두 집의 시가가 정확히 같지 않으면 그 차액만큼은 지분을 초과해 취득한 부분이 되고, 정산 방식에 따라 양도소득세나 증여세, 취득세가 따라올 수 있습니다.

미리 계산해 두면 차액을 현금으로 맞출지, 지분비율 자체를 처음부터 다르게 잡을지 선택하실 수 있게 됩니다.

실행 전에 확인하실 것

• 작은 주택의 주거전용면적이 60제곱미터 이하인지
• 이전고시 예정일과 거기서 3년이 되는 날짜
• 조합의 명의변경 수리 여부와 대표조합원 지정 방식
• 두 주택의 예상 시가 차이와 정산 방법
• 분할 시점의 취득세와 증여세, 양도소득세를 합친 금액