재개발 입주권, 관리처분인가 후엔 증여 불가능?

실무를 하다 보면 재개발 구역에 입주권을 갖고 계신 대표님들께 같은 질문을 자주 받게 됩니다. "관리처분인가 났으면 이제 자녀한테 못 넘기는 거 맞죠?"

많이들 그렇게 알고 계시는데요, 사실 원칙적으로는 맞는 말이지만 모든 구역에 그대로 적용되는 이야기는 아닙니다. 같은 재개발이어도 구역마다 결론이 반대로 나올 수가 있는 것이죠.

오늘은 내 구역이 어느 쪽인지 확인하는 순서를 4가지로 짚겠습니다. (복잡하시거나 어려우시면 그냥 저희 세무회계 메이드 카톡으로 말씀주세요. 강 세무사가 편하게 설명드리겠습니다 🙂)

재개발 입주권은 증여로 넘길 수 없나요?

결론부터 말씀드리면, 원칙은 그렇습니다.

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후에 그 정비사업의 건축물이나 토지를 넘겨받은 사람은 조합원이 될 수 없습니다.

여기서 주의할 점. 조문이 말하는 '양수'에는 매매만 들어가는 것이 아닙니다. 증여를 포함해서 권리변동을 수반하는 모든 행위가 들어가고, 상속과 이혼으로 인한 양도만 빠져 있습니다.

즉 자녀에게 무상으로 넘기시는 것도 여기서는 매매와 똑같이 취급됩니다.

(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항)

2018년 1월 25일이 왜 기준일인가요?

여기서 핵심, 재개발이 이 규정에 들어온 것은 비교적 최근입니다.

원래 조합원 지위 양도 제한은 재건축에만 있었습니다. 2017년 10월 24일 개정으로 재개발과 도시환경정비사업까지 들어왔고, 그 규정은 공포 후 3개월이 지난 2018년 1월 25일부터 시행되었습니다.

그런데 같이 붙은 부칙이 실무에서는 더 중요합니다. 개정규정 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다고 정해 두었거든요.

정리드리면, 2018년 1월 25일 전에 사업시행계획인가를 신청한 재개발사업이라면 관리처분인가가 그 뒤에 났더라도 이 제한을 적용하지 않는다는 뜻입니다. 법제처도 같은 취지로 회신한 사례가 있습니다.

오래된 구역일수록 이 경과규정에 걸릴 가능성이 있습니다. 사업이 10년, 15년씩 이어져 온 곳이라면 한 번은 확인해 보실 만합니다.

(구 도시 및 주거환경정비법(법률 제14943호) 부칙 제1조 단서 및 제2조, 법제처 2019. 6. 5. 회신 19-0079)

우리 구역은 어디를 확인해야 하나요?

순서가 있습니다. 뒤에서부터 보시면 결론이 어긋납니다.

첫째, 그 구역이 지금 투기과열지구인지 봅니다. 지정되어 있지 않다면 제39조 제2항 자체가 적용되지 않습니다.

둘째, 사업 유형이 재개발인지 재건축인지 확인합니다. 제한이 시작되는 시점이 다르기 때문입니다.

셋째, 최초 사업시행계획인가를 신청한 날짜를 확인합니다. 조합 사무실이나 관할 구청 주택정비 부서에서 확인하실 수 있고, 가능하면 서면으로 받아 두시는 편이 좋습니다.

넷째, 조합이 실제로 명의변경을 수리해 주는지 물어봅니다. 법적으로 가능한 것과 조합이 처리해 주는 것은 다른 문제라서, 저희가 상담하다 보면 이 마지막 단계에서 막히는 경우를 보게 됩니다.

증여가 막히는 구역이면 방법이 아예 없나요?

조문에 예외가 7가지 있기는 합니다. 다만 기대하시는 것과는 조금 다릅니다.

세대원 모두가 근무나 생업상 사정, 1년 이상의 치료가 필요한 질병, 취학, 결혼으로 다른 지역으로 이전하는 경우, 세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우, 1세대 1주택자로서 소유기간과 거주기간이 일정 기간 이상인 경우 등이 여기에 들어갑니다.

문제는 이 예외들이 전부 넘기는 쪽, 즉 양도인의 사정을 요건으로 한다는 점입니다. 자녀에게 증여하고 싶다는 사유는 여기에 들어 있지 않습니다.

그래서 실무에서는 이 예외를 억지로 맞추려 하기보다, 앞에서 본 경과규정에 해당하는 구역인지를 먼저 확인하는 쪽이 훨씬 빠릅니다.

(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 각 호)

증여 전에 확인하실 것

• 구역의 투기과열지구 지정 여부와 지정일
• 사업 유형이 재개발인지 재건축인지
• 최초 사업시행계획인가 신청일이 2018년 1월 25일 전인지
• 조합의 명의변경 수리 여부와 공동조합원 처리 방식
• 증여일 기준의 권리가액, 그때까지 납입한 분담금, 프리미엄 자료