고가 1주택 아파트 양도세 예상세액 검토

01 고객의 니즈 & 고민

오래전에 취득하신 고가 아파트 한 채를 계속 보유하고 거주해 오신 상담자 분의 건이었습니다. 보유기간과 거주기간을 모두 채우신 상태였습니다.

문의해 주신 것은 세금이었습니다. 1세대 1주택인 데다 오래 살았으니 비과세로 끝나는 것이 아닌지, 만약 세금이 나온다면 얼마나 나오는지를 미리 알고 싶어 하셨습니다.

매도 시점을 정하기 전에 숫자를 확인하고자 하셔서, 저희 세무회계 메이드에 검토를 의뢰해 주셨습니다.

02 세무회계 메이드가 수행한 업무

• 1세대 1주택 비과세 요건을 먼저 확인하고, 고가주택 기준을 초과하는 부분의 양도차익을 안분하는 방식을 적용해 계산하였습니다.
• 취득가액과 필요경비, 그리고 보유기간과 거주기간에 각각 적용되는 장기보유특별공제율을 구분해서 반영하였습니다.
• 실제 양도일에 적용될 세율과 지방소득세를 더해 총 부담액을 산정하였습니다.
• 중개보수와 자본적 지출 증빙을 어디까지 인정받을 수 있는지에 따라 세액이 얼마나 움직이는지 변동 범위를 제시해 드렸습니다.

03 해결 결과 & Insight

보유기간이 길다는 이유만으로 양도차익 전부가 비과세되는 것은 아니며, 고가주택 기준을 넘는 부분에 대해서는 세금이 발생한다는 점을 설명해 드렸습니다.

여기서 세액을 실제로 움직이는 것은 필요경비였습니다. 오래 보유하신 집일수록 그동안의 공사와 수선 내역이 많은데, 증빙이 남아 있는지에 따라 결과가 꽤 달라집니다.

상담자 분께서는 예상세액의 범위를 확인하시고, 계약가액과 인정 가능한 필요경비를 확정한 뒤 다시 계산할 수 있도록 체크리스트를 받으신 상태로 매도를 준비하실 수 있었습니다.